Penjualan Kolektif

Jika anda dapat peluang mendapatkan kerjasama pembelian secara kolektif dari instansi atau perusahaan atau tentara, dengan menggunakan fasilitas Bapetarum atau Asabri atau Jamsostek, maka saya ingin menyampaikan beberapa hal sebagai berikut;

STATEMENT;
9 dari 10x peluang yang anda dapatkan adalah 'pepesan kosong' belaka.

Jika anda benar-benar dapat 1x yang bukan pepesan kosong, maka TIPS dari saya adalah sbb;

BUAT MOU TRIPARTIT
Buatlah MoU 3 pihak antara anda selaku pengembang, dengan perbankan (misal; BTN), ditambah perusahaan/instansi pemberi order.

Klausul-klausul dalam MoU;

1. Membuka escrow account

2. Pemberi order memasukkan titipan Uang Tanda Jadi senilai 1juta x jumlah rumah pesanan.
3. Titipan UTJ tetap berada di escrow tanpa bisa diapa apakan oleh anda selaku pengembang. Jadi titipan UTJ mereka utuh.

4. Membuat kesepakatan terlebih dahulu soal lokasi yang direkomendasikan serta harga rumah sesuai type yang diorder dan jumlah total uang muka yang akan dibayar.

5. Anda juga ikut menitipkan uang senilai 50% x jumlah total UTJ yang dititipkan di escrow. Disebutkan sebagai 'trust fund'.

6. Anda diberi waktu maksimal 12 bulan untuk membebaskan lahan dan mengurus perijinan. Ingat; harga perolehan lahan harus disesuaikan dengan harga jual yang sudah disepakati.

7. Jika lahan sudah dikuasai dan perijinan terbit (Ijin Lokasi, siteplan, IMB) maka titipan UTJ di escrow baru bisa dicairkan alias dipindahbukukan ke rekening anda sebagai uang muka.

8. Jika anda wanprestasi, dan dalam waktu 12 bulan gagal membebaskan lahan dan mengurus perijinan, maka trust fund milik anda yang ada di escrow hangus sebagai sanksinya dan otomatis menjadi milik pemberi order.
Itulah bunyi klausul-klausulnya. It's fair. Sama sama membagi resiko. Tak jelas mana ayam dan mana telor yang duluan. Jangan mau ketidakpastian tidak berpihak kepada anda.

Jika pemberi order tak mau kondisi tersebut dan minta anda yang berjudi untuk membebaskan lahan dan mengurus perijinan terlebih dahulu, berarti semua resiko ada di pihak anda. Satu kalimat; MAAF, kami tak jadi beli, bisa memberi mimpi buruk buat anda.

Karena itu, tanpa kondisi seperti tips saya diatas, lebih baik abaikan saja peluang tersebut.
Selengkapnya >>

Pembayaran PPN

Buat rekan rekan yang dapat MPT (Mitra Pemilik Tanah) berupa sebuah PT dengan proyek macetnya, lalu dikerjasamakan dengan kita (berbadan hukum PT juga), hati-hati soal perpajakannya, supaya tidak terjadi kasus seperti yang saya ceritakan dibawah ini;

#1. PROYEK MACET

Setting time; Tahun 2008

PT COBA COBA PROPERTINDO (CCP) yang berstatus pengembang coba coba (ownernya sebenarnya pebisnis otomotif) membeli lahan 3 ha. Tapi karena diserahkan kepada Project Manager yang unqualified dan tak memiliki Action Plan yang jelas, maka proyek terbengkelai saat baru dibangun satu blok saja. Semua ijin sudah turun, termasuk sertipikat sudah pecah.

#2. MENDAPAT MITRA

Owner proyek macet kemudian mendapat mitra seorang mantan Project Manager perumahan yang dimodali oleh mertuanya yang kaya raya, yang akan meneruskan proyek tersebut. Yaitu dengan cara mendirikan PT baru (PT. SEMANGAT BARU PROPERTINDO), dimana PT CCP mendapat share 40%, dan pengelola yang sekaligus bertindak sebagai pemodal mendapat share 60%. Skenario legal adalah melakukan PPJB, dimana PT SBP membeli lahan milik PT CCP.

Disepakati bahwa sisa lahan efektif seluas kisaran 16.000 m2 akan dibeli oleh PT SBP seharga 500.000/m2 dan dibayar parsial ke PT CCP sesuai luasan kavling yang terjual kepada konsumen.


# 3. PT SBP JUALAN LARIS MANIS

Dibawah kendali direktur baru, penjualan laris manis. Dalam setahun terjual kisaran 96 unit dengan luasan kavling terjual kisaran 9.400 m2.

Saat terjadi AJB PPAT dengan konsumen, maka pajak pajak yang dibayarkan adalah;

PEMBELI
- PPN (tanah dan bangunan)
- BPHTB

PENGEMBANG
- PPH Final

Atas kesuksesan penjualan tersebut, PT SBP sudah membayar tanah senilai 4,7 Milyar kepada PT CCP.


Deskripsi diatas hanya kata pengantar alias pendahuluan saja. Esensi masalah yang akan menjadi pembelajaran kita bersama adalah sebagai berikut;

BENCANA TERJADI

PT CCP mendapat tagihan pajak sebesar 940 juta, yaitu;

PPN 10% x 9.400 m2 x 500.000
= 470.000.000

Denda 100%
= 470.000.000

Apa yang terjadi???
Rupanya PT CCP mengira bahwa saat dia menerima pembayaran tanah dari PT SBP tidak menjadi obyek PPN. Akibatnya mereka tidak membuka Faktur Pajak kepada PT SBP dan juga tidak membayar PPN 10% x pembayaran tanah yang mereka terima dari PT SBP.

PT CPP tidak paham bahwa sebagai pengembang, saat mereka menjual tanah akan dikenai PPN. Akibatnya, kena denda 100%. Sudah jatuh tertimpa tangga. PT CPP berpendapat bahwa PPN sudah dibayar oleh Pembeli. Padahal itu adalah 2 hal yang terpisah. Masing masing dikenai PPN.


Semoga pembelajaran diatas mudah dipahami, dengan saya ilustrasikan lebih sederhana sbb ;

PT CCP menjual tepung kepada PT SBP.
Lalu PT SBP mengolah tepung tersebut menjadi kue, dan dijual kepada konsumen.

Saat PT CCP menjual tepung, mereka dikenai PPN atas tepung yang dijual.

Saat PT SBP menjual kue, maka pembelinya dikenai PPN atas harga kue nya. Walaupun tepung yang menjadi bahan dasar kue sudah pernah dibayar PPN nya.

KESALAHAN ATAU KELALAIAN PT CCP ADALAH MENGANGGAP BAHWA SAAT JUAL TEPUNG TAK PERLU MEMBAYAR PPN, KARENA PPN DIBAYAR SAAT NANTI JUALAN KUE.

Note;
Kalau anda membeli 'tepung' alias tanah dari petani (bukan pengembang berbentuk PT) maka saat beli 'tepung' tidak menjadi obyek PPN.
Selengkapnya >>

Strategi Harga Properti

Dalam Siklus Hidup Product (life cycle product), masa Introduction adalah masa dimana pertama kali produk anda dirilis ke umum. Itu berarti konsumen serta kompetitor anda sama sekali belum punya gambaran apapun soal produk perumahan anda.

Kali ini saya tak ingin bicara soal strategi PROMOTION, tapi ingin mengupas soal PRICE. Khususnya adalah PRICING STRATEGY yang paling tepat di fase Introduction (perkenalan). Orang awam sering menyebutnya sebagai; masa launching.

Pesan penting yang saya sampaikan adalah;
PASTIKAN BAHWA HARGA JUAL PERDANA PRODUK ANDA LEBIH RENDAH MINIMAL 10% DARI HARGA KOMPETITOR.

Bahkan jika berani, skenariokan sejak awal dalam ACTION PLAN anda, supaya harga jual perdana produk anda adalah 15 - 20% dari harga kompetitor (selevel) yang terdekat.

Jangan tanggung-tanggung. Kalau cuma lebih rendah 5%, tak akan memikat konsumen. Apalagi dengan kondisi progres fisik yang masih minim di lapangan, beda 5% itu hanya menyamakan posisi anda dengan kompetitor. Mungkin malah belum sama valuenya jika ternyata kualitas infrastrukru dan lingkungan milik kompetitor sangat wah..

Jika persaingan dengan kompetitor dalam harga normal saya ilustrasikan ibarat suhu udara 28 derajat celcius, maka lebih rendah 5% hanya akan memberikan suhu SEJUK saja kisaran 26 derajat.

Beda harga 10% lebih rendah memberikan suhu DINGIN kisaran 24 derajat.

Dan berani beda harga 15 - 20% lebih rendah dari harga kompetitor ibarat memberikan suhu SANGAT DINGIN kisaran 16 - 18 derajat yang membuat konsumen merasa nyaman. Saking nyamannya bisa buat tidur sambil selimutan tebal.

Nah, itulah yang saya maksudkan. Buatlah perbedaan yang ekstrem. Ibarat AC, kalau mau dingin jangan tanggung tanggung. Berusahalah agar suhu udara yang anda buat bisa 16 derajat celcius. Jika suhu milik kompetitor masih normal 28 derajat celcius, maka konsumen akan berduyun duyun menuju suhu 16 derajat tanpa peduli apa merk AC anda..

Beda harga yang ekstrem memberikan efek positif sbb ;

1. Progres fisik di lapangan yang masih sangat minim tak menghalangi calon konsumen untuk membeli, karena beda harga yang sangat signifikan.

2. Harga perdana yang menjanjikan potensi keuntungan bagus bukan hanya diburu oleh end user, tapi juga para investor yang berniat mengambil gain atas investasinya membeli properti.

3. Grafik laju penjualan akan menanjak, dan bisa menghasilkan piutang yang lumayan, sehingga ada potensi arus kas masuk yang bisa dipakai untuk membangun infrastruktur. Pada saat kuota lahan yang 'dikorbankan' dengan harga rendah habis, maka progres fisik di lapangan yang bisa dilihat secara visual sudah mengalami peningkatan. Value proyek sudah pasti meningkat.

4. Start yang bagus akan menumbuhkan rasa percaya diri yang besar terhadap mental tim.
5. Proyek yang sudah terbukti laku akan menumbuhkan keyakinan yang lebih besar terhadap calon konsumen berikutnya.

Berdasarkan pengalaman empiris saya, harga lebih rendah 20% dari kompetitor itu identik dengan laba = zero. Atau paling2 dapat margin 5%. Karena itu pastikan bahwa dalam ACTION PLAN yang anda buat, ekspektasi laba hanya dibebankan ke 80% lahan efektif. Karena kuota 20% dikorbankan dengan zero profit.

Saya ingin memberikan statement, tapi sebelumnya mari sama sama dipahami penjelasan ini.

Contoh kasus;
Asumsi luas lahan 2 ha, umur proyek 24 bulan, harga perolehan lahan = Rp 160.000/m2. Perijinan dan pajak2 = Rp 20.000/m2. Total = 180.000/m2. Efektifitas 60% sehingga harga 1 m2 netto = Rp 300.000,-

Maka perhitungan harga jual ke konsumen adalah;

T-36/90

Bangunan = 36 x 1,5 juta = 54 juta.
Tanah mentah efektif = 90 x 300.000/m2 = 27 juta.
Infrastruktur = 90 x 150.000/m2 = 13,5juta.
OHC = 90 x 100.000/m2 = 9 juta.
Sambung listrik, sambung air, split sertipikat, IMB dll = 10 juta.

Laba normal = 90 x 350.000/m2 = 31,5 juta.

TOTAL HARGA (before tax) = Rp 145 juta.
TOTAL HARGA (before tax, tanpa laba) = 113,5 juta.

Berarti lebih murah 21%.

Nah, jika umur proyek diproyeksi 24 bulan, maka 20% penjualan mestinya memakan waktu 5 bulan.
Tapi dengan strategi JURUS DINGIN 16 DERAJAT diatas, kita mampu menjual cepat kuota 20% lahan dalam waktu misal 2 bulan, padahal target 5 bulan. Artinya ada deposit budget 3 bulan yang belum jatuh tempo alokasinya. Itulah yang dipakai buat ngebut mengerjakan infrastruktur. Sebetulnya bisa saya jelaskan breakdown nya, tapi cukup panjaaang. Susah memaparkan cashflow tanpa tabel Excell. Harap maklum.

Saat proyek umur 5 bulan, infrastruktur fisik di lapangan sudah menjanjikan dan layak disurvei konsumen. Dan seandainya harga sudah berada di level normal sekalipun, no problem. Kita siap berkompetisi dengan lawan-lawan kita.

Setelah kita memahami penjelasan diatas, maka statement dari saya adalah;
Kita semua bisa menerapkan strategi diatas asal memahami teknik menyusun ACTION PLAN dengan benar.

Sukses !!!!

Selengkapnya >>

Pemberian Potongan Harga

Dahuluuuuu banget ketika membuat juklak penjualan yang akan saya serahkan kepada Marketing Manager, biasanya saya membagi dalam 3 skim bayar dengan contoh sbb;

TUNAI KERAS, diskon 10%

UTJ Rp 2 juta.
Pelunasan 2 minggu setelah UTJ.

TUNAI BERTAHAP, diskon 7,5%

UTJ 2 juta.
Angs ke-1 (10% - UTJ) dibayar 2 minggu sejak UTJ.
Angs ke-2 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 1
Angs ke-3 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 2
Angs ke-4 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 3
Angs ke-5 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 4
Angs ke-6 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 5
Angs ke-7 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 6

KPR, diskon 5%

UTJ 2 juta
Angs ke-1 (4% - UTJ), dibayar 2 minggu sejak UTJ.
Angs ke-2 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 1
Angs ke-3 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 2
Angs ke-4 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 3
Angs ke-5 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 4
Pelunasan via KPR (80%)

Tetapi juklak seperti diatas dalam perjalanan waktu saya ubah, karena ada beberapa kelemahan yang merugikan kita sebagai pengembang.


DISKON DIGANTI RABAT


Ketika seseorang sudah diberi diskon dimuka yang dituliskan dalam PPJB, hal yang terjadi adalah HAK mereka diterima, tetapi belum tentu KEWAJIBAN dilaksanakan secara tepat waktu.


Pernah terjadi seorang konsumen membayar UTJ dan minta tambahan diskon karena dia mau membayar tunai. Diskon standar 10%, saya beri tambahan 1,5% menjadi 11,5%. Saya bersyukur dia mau membayar tunai karena polisi biasanya (maaf) sulit di acc bank dalam hal KPR.


Tetapi saat jatuh tempo pelunasan yang disepakati 2 minggu sejak UTJ, dia menolak membayar dengan alasan rumahnya belum dibangun kok minta dilunasi. Developer tidak modal dong kalau begitu, bangunnya pakai uang konsumen ..., katanya sambil ngomel-ngomel.

Konsumen tersebut ngotot siap membayar lunas jika bangunan sudah progres 100%. Dan repotnya lagi tak mau menjalankan kewajiban mengangsur apapun sebelum bangunan siap. Meski dia mengaku sudah diberitahu sales bahwa STB nya 6 bulan kedepan. Aduh pak .. !!!???

Sejak kejadian itu, kebijakan soal memberi DISKON dimuka saya ganti dengan sistem RABAT alias potongan harga yang diberikan di belakang.


Teknisnya; saat transaksi dimana konsumen menyatakan akan membayar TUNAI, harga yang diberikan tetap dengan diskon normal. Tapi dari kami memberikan Surat Pernyataan bahwa; Apabila konsumen bisa melunasi pembayaran paling lambat 2 minggu sejak UTJ (kami sebut tanggalnya), maka akan mendapat RABAT sebesar (misal) 5% dari harga jual.


Artinya jika dia tidak melunasi dalam waktu 2 minggu, maka harga transaksi dia tetap dengan diskon normal, dan di dokumen PPJB belum dipotong diskon yang lebih besar.


JANGAN SEBUT PELUNASAN VIA KPR


Dalam skim pembayaran melalui KPR, sebelumnya kami hanya menjadwalkan pembayaran UM saja. Sisa 80% di terakhir kami tuliskan PELUNASAN VIA KPR, tanpa sebutkan jadwal jatuh tempo.


Yang terjadi jika konsumen tidak kooperatif dalam melengkapi berkas KPR dan akad kredit tak kunjung terealisasi, seolah kita diikat dalam sebuah transaksi tak berujung. Mundur mundur terus. Meski sudah ditolak 2 atau 3 bank sekalipun, kami tak berani mengeksekusi pembatalan.


Andai dieksekusi batalpun, ada masalah karena konsumen tak mau dihanguskan sebagian sebagai sanksi pembatalan. Karena mereka menganggap kegagalan mencarikan bank yang membiayai KPR konsumen adalah kesalahan kami sebagai pengembang. Intinya karena ada kalimat PELUNASAN VIA KPR.


Berikutnya kebijakan tersebut saya ganti. Entah KPR atau mau bayar dari dompet sendiri atau pinjam dompet mertua, kami tak mau tahu.


Kami hanya sebutkan jumlah dan jadwal pembayaran yang fix. Kalau telat ya kena denda keterlambatan.


Pelajaran yang bisa diambil;


DISKON BESAR diberikan bukan melihat darimana uang berasal (dompet konsumen, atau dompet mertua konsumen), tapi adalah seberapa cepat uang kita terima.


Ada paradigma yang salah bahwa jika membayar tunai dari kantong konsumen sendiri seolah punya hak minta diskon lebih. Padahal asal kita punya MoU KPR Indent dengan bank, pencairan dari bank terkadang justru lebih cepat diterima ketimbang skim tunai bertahap dari konsumen.


Pelunasan melalui KPR adalah kewajiban konsumen untuk mengurusnya. Karena konsumen membeli rumah di kita dan kita tahunya terima pembayaran.


Seandainya kita membantu urus KPR, itu adalah SERVICE, bukan KEWAJIBAN. Jadi kegagalan mendapatkan bank pemberi KPR semata mata bukan mutlak kesalahan kita.


Aplikasinya; di jadwal pelunasan (misal) 80% yang terakhir, langsung saja ditulis jadwal jatuh temponya. Tak perlu ada embel embel melalui KPR. Terserah darimana konsumen melunasi, itu kewajiban mereka. Kewajiban kita adalah membangun rumah sesuai apa yang kita janjikan dan menyerahkannya apabila kewajiban konsumen juga sudah clear.

Selengkapnya >>

Kebutuhan Modal Kerja

Berdasarkan pengalaman empiris saya dalam menyusun puluhan ACTION PLAN untuk proyek proyek properti yang kami kembangkan sendiri atau saat saya disewa sebagai konsultan menyusun ACTION PLAN (biasanya saya beri bonus MARKETING PLAN) oleh beberapa relasi, saya menemukan sebuah teori yang saya beri nama Teori 6I6OLO. Dibaca; Teori GIGOLO.

Teori GIGOLO ini kepanjangan dari ;

6I = 6 bulan Infrastruktur / Ijin
6O = 6 bulan Overhead cost (OHC)
LO = Legalitas Oke / Lima Orang

Definisi Teori GIGOLO;
Modal kerja minimal yang dibutuhkan untuk sebuah proyek properti adalah setara dengan 6 bulan pertama budget Infrastruktur ditambah 6 bulan pertama budget Overhead cost. Dan dikelola oleh minimal 5 (Lima Orang) personil.

Batasan;
- Asumsi ACTION PLAN dibuat secara konservatif dalam management risk yang hati hati.

6I
Ketersediaan dana minimal yang anda perlukan dalam mengurus ijin dan mematangkan lahan (infrastruktur dan utilitas) di proyek anda. Lihat ACTION PLAN yang sudah anda buat. Budget Infrastruktur yang dibutuhkan di 6 bulan pertama itulah yang wajib disediakan.

Jika proyek anda durasi pendek (misal 12 bulan), sudah pasti 6 bulan budget Infrastruktur sama saja 50% budget Infra. Tapi kalau proyek anda durasi 36 bulan misalnya, tercapai economic scale sehingga budget 6 bulan equel di kisaran 15 - 20% dari total budget.

6O
Ketersediaan dana minimal yang harus disediakan untuk Overhead Cost, yang terdiri atas; OHC persiapan dan inventaris kantor, OHC operasional kantor, OHC gaji karyawan, OHC bonus karyawan, OHC promosi. Kasbank memadai yang sanggup membiayai kebutuhan OHC selama 6 bulan sesuai ACTION PLAN niscaya memperkecil resiko kesulitan cash flow.


LO
LO bisa dianggap singkatan dari Legalitas Oke. Meski dalam hal ini LO dianggap singkatan dari (minimal) Lima Orang. Karena struktur organisasi proyek yang ramping tapi efektif berdasarkan pengalaman empiris saya disarankan minimal 5 orang yang multi talent, meski masing masing tetap memiliki job description sbb;

KEuangan = keuangan, akunting, tax
TEknik = Desain (arsitektural, struktural) Infrastruktur, Utilitas, Bangunan
Marketing = Selling, Marketing, Promotion
Umum = Legal, HRD, Estate Management
periJINan = Ijin saat pra project. Saat project sudah running difungsikan sebagai admin penjualan dan KPR.

Lima aspek diatas disingkat KETEMU JIN.

Untuk proyek dengan skala lebih besar (bukan proyek kecil yang 1 tahun selesai), jelas saja jumlah personil membengkak dan struktur organisasi mengalami penyesuaian. Tapi esensi 5 aspek diatas tetap menjiwai.

Mungkin anda bertanya, mana alokasi budget untuk bangunan? Setidaknya untuk membangun rumah contoh karena pembangunan selanjutnya tergantung laju penjualan, dan bisa jadi kita dapat MoU Indent dengan perbankan.

Jawabannya adalah bahwa alokasi budget bangunan diambil dari potensi cash in dari konsumen, yaitu pembayaran UTJ (uang tanda jadi), uang muka dll. Pengalaman saya selama ini, arus kas yang masuk dari situ selama 6 bulan pertama jika penjualan kita bagus, mampu mengcover biaya bangunan selama 6 bulan pertama.

Dalam bisnis pengembang, jika segala sesuatunya berjalan lancar, biasanya mulai bulan ke 7 dst arus kas masuk sudah deras. Terutama dari pencairan KPR konsumen yang sudah selesai mengangsur Uang Muka.

Demikian sedikit penjelasan yang saya sampaikan mengenai Teori GIGOLO. Pasti ada yang pro dan kontra, karena pengalaman empiris masing masing beda. Bukan untuk dijadikan polemik, hanya jadikan tambahan wacana saja buat kita semua.

Teori GIGOLO sudah diaplikasikan di 32 artis, ehh .. 32 proyek maksudnya, hehe. Sukses !!!
Selengkapnya >>

Rencana Aksi

Ibarat negara, ACTION PLAN adalah UUD, karena memuat hal hal yang pokok dan mendasar.

Ibarat hukum acara, ACTION PLAN adalah KUHAP, karena mengatur banyak ketentuan secara detail.

Ibarat jalan raya, ACTION PLAN adalah rambu rambu lalu lintas, karena mengingatkan anda hal hal yang tidak boleh dilanggar.

Ibarat perjalanan pesawat, ACTION PLAN adalah GPS atau alat navigasi, karena bisa mengecek apakah jalur anda menyimpang atau on the track.

JANGAN REMEHKAN ACTION PLAN.

ACTION PLAN adalah Paretto, karena jika anda susun dengan akurat dan benar, maka 80% arah pelaksanaan proyek anda sudah bisa digambarkan.

Dengan menguasai teknik pembuatan ACTION PLAN, maka hanya dengan disebutkan 3 variabel saja;
- Luasan Lahan
- Efektivitas Lahan
- Harga Lahan

Anda bisa dengan cepat menyebutkan;
- Berapa lama umur proyek
- Berapa modal kerja minimal yang dibutuhkan proyek
- Berapa total omset proyek
- Berapa potensi laba
- Berapa jumlah kavling (unit)
- Berapa budget biaya Infrastruktur
- Berapa budget biaya Overheadcost
- Dan lain-lain

Tahukah anda bahwa menyusun budget didalam ACTION PLAN adalah sebuah seni?

Jika anda type SAVE PLAYER, pendekatan yang anda lakukan adalah pola ideal. Budget anda dijamin aman. Mudah cari kontraktor. Tapi bisa jadi resikonya harga jual anda kurang kompetitif.

Jika anda type RISK TAKER, pendekatan yang anda lakukan adalah pola slim fit. Agak susah cari kontraktor. Berpotensi over budget. Tapi benefitnya, harga jual anda sangat kompetitif.

Jika anda type GACUK NGGLUNDUNG, anda berani menggelinding tanpa memiliki ACTION PLAN. Mengandalkan intuisi dan improvisasi. Berhati hatilah supaya tak banyak rintangan di jalan.

Sssssstttt ... Menyusun ACTION PLAN ada rahasianya lho .... :)

Sukses buat kita semua.
Selengkapnya >>

Komunikasi Dua Arah

Teman saya yang seorang wartawan meng-upload foto dia yang sedang meliput pagelaran Piala Dunia di Afsel. Salah satu judul fotonya berbunyi; Nikmatnya sholat Jumat bersama ribuan komunitas muslim seluruh dunia.

Fotonya gambar ratusan mungkin ribuan orang sedang shalat Jumat di lapangan terbuka.

Ada yang aneh menurutku. Siang hari, di benua Afrika, ditengah udara terbuka, eh kok pada pakai jaket. Biar kulitnya tidak gosong kali, begitu pikir saya. Afrika kan terkenal panas. Jika kota Semarang saja siang hari bisa 31 derajat Celcius, berapa suhu di benua Afrika sana?

Saat saya tanyakan soal itu, jawabannya ternyata adalah; Di Johanesburg Afsel bulan Juni - Juli adalah musim dingin. Suhu pagi hari kisaran 3 derajat. Dan siang hari saat sholat Jumat itu dilakukan, suhunya kisaran 15 derajat. Ooh, ya pantas kok pada pakai jaket tebal. Pantas juga Maradona berani pakai jas ditepi lapangan.

Pesan yang ditangkap dari ilustrasi diatas adalah; DON'T LOOK THE BOOK ONLY FROM THE COVER. Terkadang ada banyak hal yang harus diceritakan melalui komunikasi 2 arah, tak bisa searah. Monolog searah bisa membuat pesan yang ditangkap salah, dan itu membuat pihak yang diposisi pasif merasa tak nyaman karena salah melakukan interpretasi.

Suatu ketika saya saat jam makan siang sedang mengunjungi stand pameran salah satu proyek saya yang pameran di Mall. Dan saya marah ketika space counter yang disewa 7 juta selama 2 minggu itu tak ada 1 sales pun yang piket.

Marketing Manager nya saat saya telpon mengatakan; hari Senin s/d Kamis antara jam 09.30 s/d 16.00 sengaja dibiarkan kosong. Tak ada sales yang piket. Biasanya sepi pengunjung. Jadi di stand pameran hanya ditumpuk leaflet serta flyer yang bisa diambil bagi yang berminat dan memerlukannya.

Saya tidak terima dengan alasan yang dia kemukakan, dan tetap berprinsip bahwa tanpa tatap muka dan dialog 2 arah, maka transfer product knowledge yang seharusnya dijadikan media menjelaskan benefit kepada konsumen tak akan tersampaikan dengan baik.

Selanjutnya saya memerintahkan Marketing Manager untuk tetap menempatkan Sales yang piket entah di hari sepi pengunjung ataupun ramai pengunjung. Supaya terjadi DIALOG 2 ARAH.
Selengkapnya >>

Seni Memprediksi

Pesta bola kelas dunia segera dimulai. Partai pembuka antara tuan rumah AFSEL melawan MEKSIKO adalah sajian pembuka. Bagaimana prediksi anda?? Skor akhir berapa?

Bagi pemain properti, memprediksi berapa target penjualan anda setiap bulan atau akumulasi 1 tahun wajib dilakukan. Ini untuk FORECASTING CASHFLOW dan pembebanan Overhead Cost yang wajib anda lakukan.

Contoh kasus;
Misal saya punya lahan seluas 12.000 m2. Efektif 60% atau seluas 7.200 m2.

Dibagi menjadi 60 kavling dengan luas rata-rata 120 m2/kavling.

Kemudian saya lakukan MARKETING RESEARCH (analisa lingkungan, analisa kompetitor, dll), sehingga muncul output misalnya kemampuan daya serap pasar di lokasi kota tempat proyek kita dikembangkan adalah 6 unit perbulan.

Nah, artinya saya bisa estimasi umur proyek saya adalah 16 bulan, yaitu;

3 bulan masa PRA PEMASARAN

10 bulan (60:6) masa PEMASARAN

3 bulan masa PASCA PEMASARAN

Estimasi umur proyek 16 bulan bisa saya pakai datanya untuk estimasi hal-hal sbb;

Estimasi biaya OHC;
@ 30juta x 16 bulan = 480 juta

Estimasi membangun rumah stok;
= 6 unit x T-36 x Rp 1.500.000/m2
= Rp 324.000.000,-

Dibayar 4x termin, berarti tiap bulan mesti ada budget 81juta/bulan.

Hehe .. Itu cuma membuktikan bahwa seorang pemain properti sudah sepatutnya memiliki kemampuan MEMPREDIKSI pasar.

Piala Dunia? AFSEL bakal draw 1-1 melawan Meksiko di partai pembuka.
Selengkapnya >>

Bagi Hasil Dengan MPM (Mitra Pemilik Modal)

Soal bagi hasil dengan MPM (Mitra Pemilik Modal), berdasarkan pengalaman empiris saya yang sudah menggandeng banyak MPM, mereka cukup tertarik dengan return kisaran 18% - 24% setahun. Jangan berikan lebih dari itu.

Saya pernah berikan hasil investasi kisaran 36% - 48% kepada MPM dilandasi rasa optimis yang overdosis. Hasilnya? BABAK BELUR. Seperti kerja paksa sia sia.

Return max 24% tersebut dihitung dari besarnya modal yang ditanam. Jadi misal MPM tanam 1 Milyar, berikan saja 240juta/tahun. Sudah cukup menarik. Meski ini bukan patokan pasti.

Jika dihitung dari profit proyek secara global, max hak MPM adalah kisaran 25 % - 35%. Pengalaman empiris saya menunjuk di angka tersebut. Itu dengan catatan SELURUH MODAL KERJA proyek dibiayai oleh MPM.

Background MPM juga mempengaruhi bargaining. Modal dari profesional semacam dokter atau dosen kadang lebih mudah didapat ketimbang modal dari seorang bankir perorangan, hehe ..

Apapun itu, usahakan SEEK FIRST TO UNDERSTAND THEN TO BE UNDERSTOOD. Berusahalah terlebih dahulu memehami kebutuhan MPM, baru meminta kebutuhan kita dipahami.

Sukses !!

Selengkapnya >>

Ketidakpastian Berpihak Kepada Kita

Dua tahun yang lalu saya pernah membeli lahan di daerah Magelang seluas 5.500 m2 yang masih berupa sawah tapi lokasinya strategis dan aksesnya bagus. Harga normal kisaran 200.000/m2 tapi berhubung pak haji pemilik tanah butuh uang cepat buat Lebaran, dia bersedia deal di harga 125.000/m2 saja. Harga Rp 687,5 juta. Berarti ini membeli dengan harga njomplang.

Pak haji cuma minta DP 87,5 juta dan sisanya 600 juta saya titip dalam bentuk cek tapi tanggal kosongan, dengan perjanjian cek dititipkan di Notaris dan bisa dicairkan 1 minggu sejak konfirmasi tertulis bahwa SHM sudah jadi.

Lahan statusnya masih Girik. Jadi yang dilakukan adalah tanda tangan Pelepasan Hak, lalu Notaris akan mengurus sampai dengan terbit SHM atas nama saya. Diestimasi kisaran 6 - 7 bulan.

Tapi yang terjadi adalah bahwa proses pensertifikatan memakan waktu sampai 16 bulan. Entah kenapa saya tidak tahu. Mungkin karena diproses melalui jalur biasa. Tak ada doping percepatannya. Buat saya tak ada untungnya selesai dipercepat toh uang yang ditanam baru 87,5 juta saja.

Saat SHM selesai dan cek 600 juta dicairkan, harga di lokasi tersebut sudah naik menjadi 250.000/m2. Tertunda 16 bulan memberi keuntungan saya mendapat lahan dengan harga 50% dari harga normal.

Pelajaran yang bisa dipetik adalah; BUATLAH AGAR KETIDAK PASTIAN BERPIHAK KEPADA KITA. Saya yakin anda paham apa yang saya maksudkan.

Salam Properti !!!
Selengkapnya >>

Rencana Membawa Bencana

Seorang teman yang sudah level Investor cerita ke saya bahwa dia baru saja salah investasi, karena membeli lahan seluas 1.900 m2 seharga 2,2 Milyar tapi tak bisa dijadikan apa apa. Lokasinya di kota Ungaran, tepat ditepi jalan yang akan jadi akses tol Semarang - Solo.

Lebar depan cuma 18 m2 lalu ngantong kedalam dengan bentuk tak beraturan. Ketika dibuat jadi siteplan perumahan, hanya ketemu efektivitas lahan 50% karena bentuknya yang asimetris. Harga perolehan yang sudah 1,15 juta/m2 ketika efektif cuma 50% berarti harga efektif tapi mentah sudah 2,3 juta/m2. Belum ditambah biaya infra, utilitas dan OHC. Apalagi dibebani laba. Bisa bisa harga jual lahan jatuh Rp 3juta/m2. Impossible untuk kelas Kota Ungaran.

Sementara mau dibuat komersil berupa ruko ya percuma karena lebarnya cuma 18 m saja. Dapat 3 ruko saja paling banter. Dan sisa lahan belakang sia sia.

Saya tanya kenapa membeli lahan tersebut? Alasannya dia mendengar info bahwa jalan tersebut di tahun 2010 ini juga akan dilebarkan kisaran 15 m, dengan harga 'ganti untung' sebesar Rp 5 juta/m2. Jika lahannya seluas 270 m2 kena ganti untung Rp 5 juta/m2, ada uang masuk Rp 1,35 M.

Berarti dia mendapat lahan seluas (1.900 - 270) alias 1.630 m2 seharga (2,2 M - 1,35 M) alias Rp 850juta atau Rp 520.000/m2. Itu harga yang bagus untuk jalan raya yang dilewati akses keluar masuk pintu tol.

Lalu kenapa kok bilang rugi?

Ternyata berdasarkan kemampuan PT Jasa Marga melobi dinas dinas terkait, di ruas jalan tersebut tak jadi dilebarkan melainkan hanya akan dilakukan TRAFFIC MANAGEMENT, dimana jalan tersebut akan diatur hanya menjadi 1 arah saja, dan keluarnya diarahkan ke jalur lain.

Oh astaga, sudah gak jadi dapat 'ganti untung' sekarang malah dapat musibah jalur yang semula 2 arah akan dijadikan 1 arah yang tentunya akan mengurangi valuenya. Pantas teman saya itu mengeluh rugi dan salah investasi.

Pelajaran apa yang bisa kita petik dari kasus tersebut?? Jangan mengambil keputusan investasi hanya berdasarkan sebuah RENCANA yang didengar. Karena rencana bisa diubah, bisa juga ditunda pelaksanaanya. Dan itu diluar kontrol kita. Ambilah keputusan hanya berdasar FAKTA yang ada dan sudah terjadi.

Sambil bergurau saya katakan; Lha saya saja sudah dengar info ada tol Semarang - Solo sejak saya masih SMA. Sekarang sampai saya punya anak sudah kelas 2 SMP, jalan tol itu belum diresmikan. Coba kalau sejak th 1988 beli lahan untuk dijadikan rest area, bisa bisa 22 tahun cuma dapat hasil panen singkong saja, hehe ....
Selengkapnya >>

Jurus Serempetan Bisnis Properti

Apa yang ada di otak warga Semarang jika melihat di halaman utama koran lokal ada judul headline seperti itu? Lalu dilampiri gambar ada 3 orang memakai baju kerja yang terendam air sebatas dada, sambil mengangkat tas kerjanya diatas pundak supaya tidak basah kena air.

Semua imajinasi orang, mulai dari warga kota biasa, pengusaha yang biasa mondar mandir naik pesawat, sampai Walikota Semarang dan Gubernur Jateng yang tinggal di Semarang, pasti langsung terbelalak matanya. Bayangkan! Bandara banjir sebahu. Jelas transportasi udara menjadi terganggu. Dan semua sangat penasaran membaca lengkap isi beritanya. Itu berita heboh yang layak dikonsumsi.

Ini lanjutan beritanya;

Tapi jangan kuatir ada pesawat yang batal terbang, karena itu tadi cuma penggalan pantun pendek yang menjadi pemenang dalam lomba kreativitas antar staf PKP menyambut Hari Kebangkitan Nasional. Pantun selengkapnya berbunyi;

HANYA KARENA GERIMIS
BANDARA BANJIR SEBAHU
HANYA KAMPOENG SEMAWIS
YANG PANTAS JADI PILIHANMU

Kampoeng Semawis saat ini sedang mengadakan gelegar promo berupa paket pemberian subsidi angsuran KPR ..... Dst. Dan seterusnya .... Dan seterusnya.

Untuk foto 3 orang terendam air sebahu saya beri keterangan;

Kampoeng Semawis memiliki waterpark yang membuat anda selalu tergiur untuk menikmati kesegaran airnya. Kalau perlu pulang kerja boleh langsung nyebur tanpa harus ganti kostum.

Kena bukan??

Judulnya diberi penjelasan bahwa itu hanya penggalan pantun.

Fotonya diberi penjelasan soal waterpark yang ada di Kampoeng Semawis. Kenyataaannya memang foto dibuat di kolam renang. Airnya saja biru jernih. Kalau banjir pasti coklat keruh.

Itu adalah teknik beriklan yang memiliki STOPPING POWER dahsyat, yang membuat semua pembaca yang sempat membaca judulnya, dijamin tertarik membaca isinya. Apalagi saya tempatkan di halaman utama, sudah pasti kemungkinan dibaca orang sangat besar.

Teori antara judul iklan dan badan iklan yang sebenarnya tidak nyambung ini saya namakan TEORI SREMPETAN. Asal bisa nyrempet dikit saja, pembaca masih bisa menerima. Intinya teori srempeten ini supaya kita bisa membuat sebuah judul iklan yang punya Stopping Power kuat karena menarik perhatian.

Buatlah judul yang unik dan menggelitik, lalu srempetkan sedikit saja dengan badan iklan yang menjadi inti pesan.

Jika anda menyimak beberapa artikel yang saya tulis, lihatlah judulnya selalu memiliki stopping power yang kuat, misal;

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG.
ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA
GAK NAFSU KETEMU OM OM
CEWEK GENIT BERDADA RATA

Padahal isinya terkadang gak relevan. Srempetannya hanya ada di 1 atau 2 kalimat saja. Tapi pembaca tak merasa terkecoh, karena memang bisa nyambung, hehe ...

Itu hanya entry point yang menggiring pembaca masuk ke essensi dan pesan iklan yang ingin kita sampaikan.

Jadi?? Galilah kreativitas anda, membuat judul iklan yang HEBOH, UNIK, MENGGELITIK, lalu carilah celah bagaimana menyerempetkan judul heboh dengan stopping power kuat tersebut dengan badan iklan yang memuat isi promosi sebenarnya.

Selamat berkreasi !!!!

Selengkapnya >>

Omset Besar Tapi Laba Kecil

KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR


Suatu ketika saya diundang teman di Jambi, guna menjadi teman diskusi untuk kasus manajemen di proyek properti miliknya. Dia cerita kalau penjualan proyeknya tak jelek jelak amat, tapi dia mengalami kesulitan cashflow. Sampai sampai bayar kontraktor tertunda.

Dengan bangga my pren cerita kalau omsetnya tiap bulan tak pernah kurang dari 1,5 Milyar. Bulan kemarin terjual 4 unit dengan omset 1,7 Milyar diluar PPN.

Tunggu pren, berapa anda katakan?? Terjual 4 unit, tapi omset 1,7 M. Berarti rata-rata harga per unit 425 juta diluar PPN.

Otak empiris saya langsung berhitung, jika 1 unit profit marginnya 20%, berarti 1 unit ada laba 105 jutaan. Sebulan laba 420juta. Kenapa bisa sulit cashflow ya?
Setelah saya analisa dan pelajari, ketahuan deh ini penyakitnya;
Rupanya type yang dijual adalah bangunan 2 lantai T-150/128.

Harga borongan bangunan 1,8 juta x 150 = 270 juta.

Biaya lain-lain (sambung listrik, sambung air, retribusi IMB, split SHGB, fee sales dll) = Rp. 10 juta.

PPh Final = 5% x 425 juta = 21,25 juta.

Berarti harga tanah =123,75 juta alias kisaran Rp 970.000,-/m2.

Astaga, setelah saya breakdown lebih kedalam lagi, ketahuan bahwa profit 1 unit hanya 50 juta saja, alias kisaran 12,5% dari omset. Wah wah, ini jelas ada strategi yang salah dan perlu dibenahi.

Kemudian saya merekomendasikan 2 hal kepada my pren tersebut;

Berdasar pengalaman empiris saya, profit margin yang normal dalam bisnis properti adalah min 20% dari omset. Jika tak mencapai 20%, coba dikotak katik, pasti ada yang gak beres.

Bangunannya diperkecil pren. Kita ini PENGEMBANG, bukan KONTRAKTOR. Kita cari untung dari jual lahan yang sudah kita matangkan dan diberi added value. Bukan dari jual bangunan. Makin besar type bangunan, makin besar modal kerja yang mesti kita keluarkan. Buat apa dilakukan jika tak memberi tambahan laba buat kita??

Ingat, Laba = Manfaat - Biaya.

Jika tak menambah manfaat, kenapa mesti memperbesar biaya.

Enam bulan sejak kunjungan tersebut, teman saya cerita kalau rumah T-150/128 sudah dia ubah menjadi T-65/128. Harga jualnya kisaran 250juta. Penjualan dia meningkat menjadi 7-8 unit perbulan, dan cashflow dia lancarrrrrrrrr.

Selengkapnya >>

Hal Prinsip Yang Harus Diketahui Pimpro

Seorang pilot pesawat yang sedang menerbangkan pesawat dari sebuah kota (keberangkatan) ke kota yang lain (tujuan), setiap saat mesti 'siap' dikontak dan dikontrol oleh menara pengawas.

Pada saat pilot dihubungi oleh menara pengawas, maka pilot harus bisa menyebutkan;
- Posisi pesawat berdasarkan titik lintang dan bujur, dalam bentuk report berupa angka koordinat.
- Ketinggian pesawat, yaitu berapa ribu kaki dari permukaan laut.
- Stok persediaan bahan bakar.
- Dan lain lain.

Dengan report itu maka menara pengawas bisa menilai apakah flight tersebut aman dan on the track menuju kota tujuan.

Nah, dalam sebuah proyek, maka kita selaku pemilik proyek juga mesti bisa melakukan fungsi kontrol seperti menara pengawas pesawat. Dan seorang Pimpro (Pimpinan Proyek) wajib hukumnya bisa menyebutkan data-data sebagai berikut;
HUTANG TANAH
Berapa posisi hutang tanah kepada MPT (mitra pemilik tanah), yaitu nilai total harga lahan dikurangi pembayaran tanah yang sudah dilakukan kepada MPT.

HUTANG MODAL
Berapa posisi hutang modal kepada MPM (mitra pemilik modal), yaitu modal kerja yang pernah diinject oleh MPM dikurangi pengembalian yang sudah dilakukan.

HUTANG BANK
Jika ada kredit konstruksi atau pinjaman rekening koran, maka harus disebutkan berapa posisi saldo outstanding pinjaman pokok.

HUTANG KONTRAKTOR
Berapa hutang SPK bangunan dan SPK infrastruktur yang sudah dibuka ke kontraktor, ditambah SPK bangunan yang belum dibuka tetapi terhutang karena omset penjualan sudah diakui sebagai Piutang.

HUTANG PAJAK
Adakah hutang pajak yang timbul dari AJB PPAT yang sudah ditanda tangani tetapi pajaknya belum dibayarkan dan masih berada di saldo
Pastikan bahwa Pimpro yang kita tempatkan sebagai pengelola proyek mampu menjawab tuntas 5 item hutang diatas secara benar. Tidak bisa menjawab pertanyaan soal hutang berarti 'rohnya' tidak berada disitu. Semua informasi makro soal proyek wajib diketahui oleh Pimpro.

Berikutnya, seorang Pimpro wajib hukumnya bisa mengetahui data perihal;

PIUTANG KONSUMEN
Berupa report tentang total omset penjualan, piutang sudah tertagih, piutang belum tertagih.

STOK BANGUNAN
Nilai stok bangunan yang SPK nya sudah dibuka dan diakui sebagai hutang, tetapi bangunannya belum dibeli oleh konsumen.

SALDO KAS BANK
Posisi saldo kas bank, baik saldo efektif ataupun saldo yang sedang diblokir dan berada di escrow account, atau berupa deposito.

Jika 5 item hutang ditambah 3 item diatas mampu dijawab serta direport secara akurat oleh Pimpro, bersyukurlah, berarti Pimpro tahu persis apakah project yang sedang dia laksanakan on the track atau berpotensi menyimpang. Pimpro juga tahu dimanakah posisi proyeknya saat ini jika sewaktu waktu proyek di cut off.

Berbahaya sekali jika Pimpro yang anda tempatkan disitu tidak mengetahui sama sekali 8 data penting diatas, saya pastikan Pimpro tersebut tidak tahu kemana arah project yang sedang dia kendalikan.

Lebih baik anda katakan; Sorry sorry sorry Jack, anda tidak pantas duduk di kursi itu ......
Selengkapnya >>

Seni Menaklukkan MPT (Mitra Pemilik Tanah)

Menjinakkan MPT (mitra pemilik tanah) adalah sebuah seni. Tak semuanya mesti dibujuk dengan proposal yang manis dan presentasi yang memukau. Saya jadi teringat seorang teman bernama Rio di Yogya dapat lahan 3.700 m2 di dekat kota dengan cara yang unik.

Setelah dia tahu bahwa calon MPT adalah seorang Drg (dokter gigi) yang sudah berusia 40 tahunan tetapi masih bujang, Rio justru sibuk mengumpulkan data tentang Drg tersebut. Bukan kumpulkan data soal tanah. Rio tahu bahwa calon MPT aktif bergaul di kelompok dansa, dan juga penggemar kuliner.

Rio dengan sengaja melalui perantaraan seseorang masuk ke komunitas kelompok dansa, dan ikut berlatih 2x seminggu. Saat latihan dengan sengaja dia selalu berusaha mengakrabkan diri dengan calon MPT yang menjadi targetnya. Tak jarang pulang latihan dansa Rio kuliner bareng dengan si dokter gigi.

Selama kurun waktu itu Rio tak pernah menanyakan lahan milik Drg apalagi menawarkan diri untuk dikembangkan. Rio cuma berusaha mengakrabkan diri saja. Sambil ngajak happy happy. Dansa dansi, kuliner sana sini.

Kisaran 2,5 bulan begitu sudah akrab, Rio baru membuka diri kalau dia adalah pengembang kecil kecilan. Yang biasa bekerja dengan modal menggandeng MPT. Nah, tanpa banyak cing cong, si dokter gigi bersedia mempercayakan lahannya kepada Rio. Benar benar hot deal. Meski Rio menjanjikan profit sharing 30% kepada si dokter gigi.

Kisah soal Rio mendapatkan MPT nya ini membuat saya terkesan sekaligus geli. Ternyata tak semua MPT mesti ditaklukkan melalui negoisasi dan presentasi. Dengan ngajak happy happy mampu juga membuat MPT terkiung kiung.

Selengkapnya >>

Surat Order Membangun

Jadi ingat 5 tahun yang lalu di salah satu proyek saya ada kasus konsumen sudah akad kredit, dan dijanjikan serah terima bangunan 6 bulan berikutnya. Saat sudah 5 bulan sejak akad kredit dan konsumen iseng nengok kavlingnya, konsumen marah-marah karena pondasi rumahnya belum digali sama sekali. Kami kalang kabut. Antar divisi saling menyalahkan. Saling tuding siapa yang salah sehingga lalai membuka SPK bangunan untuk unit tersebut. Buru buru kami buka SPK untuk target penyelesaian 2 bulan. Pastinya telat STB.

Setelah itu kami rapat koordinasi dan mencoba membuat sisdur yang lebih baik. Kemudian muncul yang namanya SURAT ORDER MEMBANGUN. Ini adalah form yang mesti dibuat oleh staf KPR (cq. Div. Keuangan) ke divisi Teknik, supaya segera memulai pembangunan sebuah unit rumah setelah dilakukan akad kredit.

Dengan SOM ini diharapkan tidak akan terjadi kelalaian lagi yang berakibat keterlambatan penyerahan bangunan kepada konsumen. Karena antar divisi saling mengingatkan dan berkoordinasi.

Kata kuncinya; KOORDINASI.
Lakukan koordinasi lintas divisi supaya tidak terjadi miskomunikasi.

Selengkapnya >>

Budget Pembuatan Kolam Renang

Pernah kejadian dalam sebuah rapat sosialisasi pelaksanaan proyek di Kampoeng Semawis Semarang kisaran 2,5 tahun yang lalu, ada warga yang menentang rencana pembangunan waterpark milik kami. Alasannya? Warga takut aktivitas kami 'menguras air kolam' yang rutin dilakukan setiap minggunya akan mengakibatkan saluran air di kampung mereka yang kami lewati meluap dan banjir.

Hehe .. Saya tersenyum saja mendengarnya. Mereka pikir kolam renang jaman sekarang ini mirip kolam renang tempoe doeloe yang setiap minggu dikuras dan dibuang airnya, supaya bersih setelah digantikan air yang baru.

Kolam renang jaman sekarang tak ada cerita membuang air dan menguras kolam. Yang ada justru setiap minggu menambah volume air kolam kisaran 10% karena air menguap akibat pemanasan matahari. Sedangkan air yang sudah ada dilakukan treatment sirculation, dan ditaburi zat aditif.

Kenapa ada pendapat warga seperti itu? Akibat KETIDAK TAHUAN.

Sekarang ayo membicarakan (mungkin) KETIDAK TAHUAN kita. Menyangkut kolam renang jangan jangan anda sebagai pengembang juga takut membuat kolam renang karena anda berpikir membangun kolam renang didalam komplek perumahan yang anda kembangkan memakan budget besar?

Sebenarnya tidak lho.
Membangun kolam renang ukuran mini hanya membutuhkan lahan seluas 15 m x 20 m = 300 m2 dengan budget sbb;

KOLAM RENANG
Kedalaman 120 cm
Ukuran 6 m x 15 m = 90 m2
Harga @ Rp 2,5 juta/m2
Total = 225.000.000

POOL DECK
Selebar 2 m disepanjang tepian kolam mengelilingi kolam.
Volume 100 m2 @ 100.000/m2
Total = 10.000.000

KAMAR GANTI / WC
Ukuran 2 m x 4 m = 8 m2
Harga @ 2 juta/m2
Total = 16.000.000

SHOWER BILAS (outdoor)
1 set = 2.400.000

POS JAGA (R. PENGELOLA)
Ukuran 2 m x 4 m = 8 m2
Harga @ 1,5 juta
Total = 12.000.000

PAGAR KELILING (Roaster
Volume 68 m1 x 300.000
= 20.400.000

LANSEKAP
Volume 92 m2 @ 100.000
= 9.200.000

PERLENGKAPAN LAIN LAIN
Asumsi = 5.000.000

TOTAL BUDGET = Rp 300.000.000

Tidak mahal bukan? Cuma 300 juta saja anda sudah bisa mendapatkan sebuah kolam renang mini di komplek perumahan anda.
Biaya maintenance (penjaga, listrik, obat2an) perbulan kisaran Rp 5 juta. Silahkan dianggarkan.

Lahan luasan berapa yang cukup ideal untuk membangun kolam renang? Cukup 1,5 ha saja sudah layak lho.
Selengkapnya >>

Budget Tak Boleh Dilanggar

Ternyata hari ini adalah hari Jumat tanggal 13 (tigabelas). Buat orang barat, ini hari wingit, hari sakral. Banyak pantangan. Banyak hal tak boleh dilakukan di hari yang dianggap banyak setan gentayangan ini.

Kalau di Jawa, setara dengan hari JUMAT KLIWON. Ini hari keramat. Banyak setan dan jin gentayangan. Tapi bukan termasuk jin properti di milist ini.

Friday 13 th dan Jumat Kliwon adalah refleksi penghormatan orang-orang yang percaya klenik terhadap dunia gaib. Banyak larangan, banyak pantangan.

Kalau menurut JIN PROPERTI, semua hari adalah hari baik. Asal memulai hari dengan menyebut nama Allah SWT, maka 'Everyday is blessing day'.

Pantangan alias hal sakral didalam bisnis properti (juga bisnis secara umum) menurut saya adalah; DILARANG MELANGGAR BUDGET. Maksudnya adalah semua budget yang sudah ditetapkan di awal proyek didalam ACTION PLAN.

L = P - B
Laba = Pendapatan - Biaya

Percuma anda jago menjual, jago mendatangkan pemasukan, tapi lemah mengontrol budget. Sia sia saja coy. Laba anda pasti tidak tinggi.

Contoh kasus;
Didalam Action Plan yang kita buat, tertulis rencana pembuatan pagar keliling setinggi 2,4 m dibudget 300.000/m1.

Saat mau realisasi, sudah terjadi eskalasi harga, dimana penawaran yang masuk sbb ;
- Pagar panel beton tinggi 2 m harga Rp 290.000/m1
- Pagar panel beton tinggi 2,4 m harga Rp 325.000/m1

Mana yang kita pilih? Menambah budget menjadi 325.000/m1 supaya pagar terpasang tetap 2,4 m?

Atau memilih pagar 2 m saja seharga 290.000/m1 supaya budget tidak dilanggar, meski sedikit 'mengorbankan' keamanan lingkungan karena pagarnya relatif rendah.

Saya memilih pagar 2 m saja. Pendekatan saya adalah DILARANG MELANGGAR BUDGET. Karena menabrak budget berarti mengurangi laba. Pertimbangan lain boleh dikompromikan. Apalagi soal idealisme, jangan dinomorsatukan.

Buat saya, BUDGET itu ibarat JUMAT KLIWON atau Friday 13 th. Pantang dilanggar coy !!!!! Jin nya bisa marah jika budget dilanggar.

Selengkapnya >>

Belajar Dari Banyak Guru

Menjelang petang, dibawah hujan gerimis datang seorang pria misterius. Badannya kekar dan tegap, berambut panjang. Membawa sebuah bungkusan panjang yang tak jelas apa isinya. Dia mengetuk pintu padepokan Kungfu Properti.

Suhu, terimalah saya sebagai murid perguruan. Ajari saya cara menggandeng MPM (mitra pemilik modal). Beritahu proposal investasi macam apa yang membuat MPM mau berinvestasi di proyek kita. Saya sudah mencoba kesana kemari tiada hasil. Saya hampir putus asa.

Padahal sudah saya praktekkan ajaran dari guru saya, yaitu menawarkan proposal proyek dengan Rasio Investasi dimana dengan MODAL 2 milyar mendapat LABA 1 milyar dalam WAKTU 2 tahun. Namanya konsep 212.

Mohon petunjuk Suhu Perguruan Kungfu Properti, kata pria misterius itu sambil menyilangkan tangan haturkan sembah.

Karena merasa ngeri, biar dia cepat-cepat pergi, saya segera menjelaskan;
Jangan pakai Konsep 212. Kalau dalam waktu 2 tahun potensi laba cuma 50% dari modal, berarti setahun 25%. Jika mesti dibagi-bagi lagi ke MPT, MPM dan MPK, hasilnya kurang menarik. Suhunya pasti gendeng jika mengajarkan konsep investasi seperti itu.

Memang guru saya namanya Ibu Sito Gendeng, jawab pria misterius tersebut. Tetap dengan wajah serius.

Pakailah konsep kelayakan investasi dengan JURUS 1:2:3. Sebuah proyek dianggap layak (feasible) dikerjakan apabila memenuhi kaidah; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN. Artinya laba 200% dalam waktu 3 tahun, alias kisaran 65% pertahun. Dengan laba sebesar itu, dibagi bagi 3 pihak (MPT, MPK, MPM) sekalipun masih tetap menarik.

Tapi saya tak boleh menyimpang dari kaidah 212, suhu. Itu pakem saya. Murid Sito Gendeng tak boleh pakai jurus lain.

Lho, siapa bilang? Jangan terlalu kenceng memegang pakem. Fleksibel saja. Ibarat mobil retreat, kadang kita lihat spion kiri, kadang lihat spion kanan. Yang penting tidak nabrak. Dalam menjalankan bisnispun, tak perlu fanatik pakai otak kanan atau otak kiri. Sinergi saja, kapan mesti kita gunakan yang kiri, kapan mesti gunakan yang kanan. Kalau setahu saya, pimpinlah dengan otak kanan, manajemenkan dengan otak kiri. Juga jangan fanatik dengan 1 guru. Justru belajar dari banyak guru dan banyak aliran makin memperkaya diri kita. Dari guru A belajar cara membeli properti tanpa modal. Dari guru B belajar mendapatkan hot deal secara mudah.

Dari guru C belajar cara menjual dengan strategi pemasaran yang benar. Dari guru D belajar cara berhutang tanpa perlu mengembalikan, hehe ..

Ngomong-ngomong, nama kamu siapa sih bung?? Saya memberanikan diri bertanya. Penasaran.

Wiro Sableng, jawabnya. Kali ini sambil cengengesan.

Ups, ternyata dia Wiro Sableng, pendekar Kapak 212 ... Pantesan pakemnya 212 terus.
Selengkapnya >>

Creating Demand Educate Market

Di Jakarta saya hobby banget makan es pisang ijo. Ada 2 tempat favorit saya, yaitu di Tanjung Duren dan Kelapa Gading. Saya suka banget pisangnya, dan bubur sumsumnya. Segarrrrr ...

Terinspirasi dari situ, saya ingin membuka restoran es pisang ijo di kota UNGARAN kabupaten Semarang, tempat dimana saya tinggal.
Saya minta pendapat pada anak perempuan saya, dia malah bertanya; Apa itu es pisang ijo? Orang sini doyannya es kelapa muda atau malah es dawet. Mana laku, papa?

Asem tenan, padahal justru temannya dia yang ABG ABG itu yang saya pikir jadi market potensial.

Saya tanya teman di kantor, dia berkomentar; Lidah orang sini mana cocok makanan Makasar, bos. Es pisang ijo itu pasangannya Cotto Makasar itu kan? Buktinya se kabupaten Semarang ini tak ada warung Cotto Makasar. Jadi es pisang ijo mana bisa laku.

Saya tak bergeming. Tetap yakin ini makanan enak, bisa dipasarkan. Soal produk belum dikenal, saya ahli promosi. Soal lidah belum kenal, bisa dibiasakan. Pendekatan saya simpel saja. Orang jawa suka kolak, suka manis. Jadi es pisang ijo yang manis ini juga akan mendapatkan penggemar.

CREATING DEMAND, EDUCATE MARKET. Menciptakan permintaan, mengedukasi pasar. Itulah yang harus saya lakukan. Menjual es pisang ijo yang belum ada di kota Ungaran, dan berusaha agar rasanya bisa diterima lidah orang situ.

Hari pertama omset 172.000.
Hari kedua omset 365.000
Hari ketiga omset 480.000
Hari keempat omset 548.000

Hari kelima sudah gak saya monitor lagi. Saya sudah yakin dagangan bakal laris manis. Kenapa? Ada bapak yang saya lihat datang sendirian di hari kedua, di hari ketiga datang bersama istri dan 2 anaknya. Artinya market sudah tercipta.

Seperti kasus es pisang ijo, saya juga mengaplikasikan konsep CREATING DEMAND EDUCATE MARKET di bidang properti. Dimana saya menjual KOKOST (toko - rumah kost). Sebuah kombinasi yang tidak lazim. Saya melihat potensi lahannya yang dekat dengan kawasan industri.

Saya mengangkat positioning 'Berinvestasilah Secara Produktif'. Karena dengan kewajiban mengangsur KPR 2,3 juta/bulan, bisa dicover sebagian dari hasil toko 1 juta/bulan dan dari 4 kamar kost @ 250.000 = 1 juta. Total pendapatan 2 juta.

Tinggal nombok 300.000 buat angsuran KPR, ditambah bayar listrik air kisaran 300.000 juga per bulan. Paling banter itu cuma berjalan 2 tahun saja. Mulai tahun ke 3 estimasi saya sudah equel antara angsuran KPR dan pendapatan.

Gak salah kan jika saya katakan CREATING DEMAND EDUCATE MARKET? Ayo, carilah ide lain yang lebih kreatif.
Selengkapnya >>

Menganalisa Sebuah Prospek

Mas AW, saya mau ketemuan di Semarang nanti sore ya. Tunggu saya yang mau datang bersama teman dari Solo. Ada prospek bagus di Sumedang Jabar.

Sorenya mereka datang dan kamipun ngopi bareng. Mereka langsung menggelar beberapa dokumen diatas meja;

1. Ijin lokasi 15 ha dari Bupati Sumedang tertanggal Nop 2005.
2. Siteplan 15 ha yang sudah disahkan Bupati Sumedang Des 2005.
3. Dukungan dari Jamsostek untuk PUMP (Pinjaman Uang Muka Perumahan) apabila ada perusahaan peserta Jamsostek yang karyawannya mengambil perumahan di proyek tsb.
4. Dukungan KPR dari BTN untuk pembeli perumahan tsb.

Saya lihat-lihat sebentar saja dan langsung saya taruh di meja. Saya kemudian bertanya;

Mana bukti penguasaan HAK ATAS TANAH? Apakah lahannya sudah dikuasai?
Mereka gelagapan.

Justru kami mau menggandeng partner untuk membebaskan lahan. Kisaran 5 tahun yang lalu harganya masih 120.000/m2, sekarang sudah 150.000/m2.

Harga lahan RSH kok semahal itu!

Saya bertanya lagi;
Apakah sudah ada CAPTIVE MARKET alias daftar calon pembeli yang sudah siap membeli unit-unit rumah di proyek ini?

Mereka menyodorkan 2 lembar list perusahaan di Kabupaten Sumedang yang jadi peserta Jamsostek.

Hehehe ... Saya benar-benar geli dengan prospek yang disodorkan ini. Sebenarnya tak ada opportunity apapun yang mereka bawa.

1. Ijin Lokasi sudah expired
2. Siteplan belum tentu kita suka
3. Dukungan Jamsostek tak ada arti apa apa
4. Dukungan KPR tak ada arti apa apa

Kenapa?? Dalam bisnis ini, yang kita butuhkan adalah LAHAN atau KONSUMEN (captive market). Jika lahan sudah dikuasai, tinggal kita carikan konsumennya. Jika konsumen sudah tersedia, tinggal kita carikan lahannya. Lha ini?? Keduanya belum ada. Perijinan memang penting, tapi itu bukan hal terpenting. Punya ijin tak punya lahan buat apa?

Lahan suruh kita yang membebaskan sendiri dengan modal kita. Konsumen? Cuma ada list perusahaan peserta Jamsostek. Ibarat menawarkan kijang, tapi kijangnya masih lari-lari di padang savana dan kita disuruh mengejar sendiri.

Capek deh !!!
Selengkapnya >>

Hubungan Produk Dan Target Market Properti

Sisdur standar buat saya sehabis mandi adalah; ketiak diolesi obat ketek, muka diberi krim pelembab, rambut dikasih wetlook, dan leher disemprot parfum.

Tapi pagi itu parfum botol hitam pekat kesukaan saya habis. Makanya iseng-iseng saya memakai parfum milik anak perempuan saya yang kelas 2 SMP. Entah merk nya apa, saya asal semprot saja.

Acara pertama pagi itu ke bank, menemui CS yang kebetulan mantan adik kelas SMA dulu. Entah kenapa CS itu saat sedang melayani saya kok malah senyum senyum.

Mas, pakai parfum apa sih? Sepertinya ini parfum buat cewek deh. Aromanya jasmine, aroma feminim. Masak ada mahkluk berkumis parfumnya feminim ..

Saya tersenyum kecut. Baru sadar, parfum ternyata punya jenis kelamin. Saya pikir asal harum saja, biar gak bau keringat, hehe .....

Yup, sekarang kita bicara soal bisnis properti. Berkali kali saya mengupas soal SEGMENTASI dan TARGETING. Itu adalah hal yang penting. Produk yang kita bangun bukan produk asal asalan. Mesti produksi secara khusus untuk menyasar target market yang khusus.

Teman saya di Bekasi sedang dalam tahapan perencanaan membangun sebuah perumahan yang bersebelahan persis dengan RSH (rumah sederhana sehat). Dia punya target market yang secara psikografis didefinisikan; "Mereka yang pengin naik kelas, dari lingkungan RSH ke lingkungan semi real estate". Konsep yang bagus.

Saya bertanya; Apa aplikasinya secara riil didalam produk?

Dia menyebutkan;
- Jalan lingkungan di RSH cuma lebar 6 m, di perumahan ini lebar 7 atau 8 m.
- Jalan lingkungan di RSH memakai aspal penetrasi berkualitas rendah, sedangkan di perumahan ini memakai paving K200.
- Bangunan di RSH memakai batako, sedangkan di perumahan ini memakai bata merah.

Wow, aplikasi yang keren. Sesuai dengan target market yang disasar, yaitu mereka yang ingin 'naik kelas'. Artinya produk dibuat sesuai dengan target yang disasar.

Kemudian saya bertanya;
Type berapa yang dipasarkan?

Teman saya menjawab T-30 dan T-38, tapi dengan harga borongan bangunan 1,5 juta/m2 sehingga kualitas bangunanya dijamin diatas kelas RSH. Dia tidak mau type yang lebih besar, karena jika harga jualnya kemahalan dikuatirkan tidak terjangkau.

Saya sepakat dengan dia. Tapi mendengar T-30 dan T-38, langsung terbayang rumah 2 kamar saja. Padahal di rumah T-21 RSH, hampir sebagian besar sudah menambah 1 kamar lagi dibelakang. Jadi definisi naik kelas hanya diperoleh secara kualitas lingkungan dan bangunan saja.

Kemudian saya memberi usulan agar dia mengalokasikan sekitar 10% dari rencana jumlah kavling yang ada agar dibuat lebar 8. Kemudian diatasnya dibangun rumah ukuran T-65 yang memiliki 3 kamar, tapi spec nya tetap batako ala RS+ yang harga borongannya max 1 juta/m2.

Jadi definisi 'naik kelas' disini bukan secara kualitas bangunan, tapi lebih kearah jumlah kamar. Naik kelas dari rumah 2 kamar menjadi 3 kamar. Mungkin saja anaknya sudah beranjak besar dan minta kamar terpisah.

Yoi, ide bagus pren, kata teman saya menanggapi usulan tadi. Berarti definisi 'naik kelas' yang disasar menjadi lebih banyak variannya. Mulai dari kualitas bangunan, kualitas lingkungan, sampai dengan jumlah kamar serta luasan tanah lebih besar.

Pelajaran yang bisa dipetik;
SEBUAH PRODUK HARUS DIBUAT SESUAI DENGAN TARGET MARKETNYA.
Selengkapnya >>

Perlunya Time Frame Dalam Bisnis Properti

Saat kami sedang jalan jalan memantau kompetitor disekitar proyek yang kami pasarkan, kami melihat sebuah papan info bertuliskan; DIJUAL KAVLING, disertai No HP penjual.

Lokasinya masuk kisaran 500 m dari jalan raya, terdiri atas beberapa kavling saja yang dibagi di kanan kiri dengan jalan lebar 6 m ditengahnya, yang belum ada apa apanya. Sementara proyek kami bisa diakses langsung dari jalan raya. Artinya lokasi kavlingan tersebut dibawah proyek kami.

Harga kavling efektif ditempat kami Rp 900.000/m2. Bayangan kami harga kavling disitu paling cuma kisaran 400 - 500.000/m2. Iseng-iseng saya kontak no HP penjualnya. OMG, harga per m2 adalah Rp 1,5 juta/m2. Saya terkejut. Saya minta diulang; Betul, harga 1,5 juta/m2.

Saya geleng-gelang kepala. Entah darimana atau menghitung pakai kalkulator merk apa penjual kavlingan tersebut. Jangan jangan angkanya dicomot dari langit saat ada meteor jatuh, hehe ...

Bisnis itu adalah aktivitas yang mesti direncanakan. Kita mesti mengacu pada konsep SMART.

SPECIFIC
Bisnis kita mesti jelas.

MEASURABLE
Bisnis kita mesti terukur.

ACHIEVABLE
Bisnis kita mesti bisa diraih atau direalisasi.

RESULT
Bisnis kita harus ada hasil yang jelas, yaitu laba.

TIMEFRAME
Bisnis kita meski punya batasan waktu kapan hasilnya diraih.

Penjual kavlingan tersebut mungkin tidak berkhayal, karena harga lahannya bisa saja dihargai 1,5 juta/m2 pada saatnya nanti. Misalnya saja 10 tahun lagi. Tapi apakah dia mau menunggu sampai 10 tahun kedepan??

Mungkin dia bukan penganut konsep SMART, melainkan konsep SMAR. Aspek Time Frame dihilangkan. Bisnisnya tanpa batasan waktu, umur proyek tidak ditentukan. Hehe ...
Konsep SMAR?? Semar kan bapaknya Bagong. Semar Bagong !! Berarti penjual kavlingan tersebut menganut konsep Semar Bagong, yaitu menjalankan bisnis tanpa time frame yang jelas. Karena tidak realistis menjual kavling seharga 1,5 juta/m2.

Selengkapnya >>

The Right Man On The Right Place

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti masalah Pertanian? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Menteri Pertanian yang bertanggung jawab atas ketahanan pangan negerinya.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti Ilmu Perang? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang Panglima Perang yang sakti mandraguna yang mampu menjaga negeri dari ancaman serangan lawan.

Apakah anda berpikir seorang Kaisar mengerti soal Kesehatan? Tidak. Tapi dia bisa menunjuk seorang tabib menjadi Menteri Kesehatan yang mengurusi kesehatan rakyat seluruh negeri.

Kerja kaisar itu cuma makan makan, lihat sexy dancer, pesta, menghukum pancung kepala orang. Memimpin rapat hanya kadang-kadang saja. Dan malamnya memilih 1 diantara 365 selir mana yang akan diajak menemani paduka bercinta.

Asyik ya? Tapi jalannya pemerintahan negeri tetap menggelinding. Kenapa? Karena ada orang-orang yang tepat yang bertanggung jawab dibidangnya.
Selama Kaisar memilih orang yang tepat, maka Kaisar tak perlu mengerti detail dan mengurusi sendiri semua permasalahan. Semua dijamin beres. Running well.

Kata kuncinya? THE RIGHT MAN ON THE RIGHT PLACE.

Nah, sebagai pengusaha properti, tak perlu kita mesti jago di semua bidang. Keuangan, Teknik, Marketing, Umum, Perijinan, semua adalah hal yang spesifik dan berbeda beda. Butuh waktu panjang untuk menguasai semuanya. Memakan waktu jika anda mau belajar satu demi satu.

Lebih baik anda memilih orang-orang yang tepat dibidang yang tepat. Berbakat, berpengalaman, cerdas, dan tekun. Merekalah yang akan bertanggung jawab dibidangnya masing-masing. Anda hanya tinggal melakukan fungsi koordinasi saja. Melatih dan membiasakan mereka dengan sisdur yang kita tentukan. SET UP YOUR TEAM as what you want. Do self or hire Perguruan Kungfu Properti, hihihi ....

Jika semua anggota tim sudah bisa menjalankan fungsinya masing-masing dengan baik, tugas kita menjadi ringan dan punya waktu luang.
Tapi ingat, jangan tiru-tiru Kaisar yang menggunakan waktu luangnya guna mengunjungi salah satu diantara 365 selirnya, hehe ...

Selengkapnya >>

Conflict Interest Property

Saat sedang menengok proyek, salah satu agenda rutin yang saya jalani setelah rapat koordinasi adalah menanda-tangani SPK (surat perintah kerja) untuk kontraktor.

Nah, suatu ketika saya sedang meneliti sebuah SPK yang akan saya tanda-tangani. SPK 5 unit bangunan rumah T-36.

Saya cek HARGA SATUAN BANGUNAN. Masih wajar, karena dengan spesifikasi bangunan yang kami tentukan, harga @ 1,275 juta/m2.

Saya cek TERMIN PEMBAYARAN. Dibagi 4 bulan dengan termin 20%, 25%, 25%, 25% dan retensi 2,5% x 2 bulan. Masih wajar. Apalagi ini INDENT, jadi sebenarnya pencairan KPR sudah kami terima. Cashflow kami memungkinkan membayar.

Saya cocokkan 5 unit bangunan tersebut dengan Buku MONITORING SPK, yaitu buku yang mencatat rumah di kavling (blok-mana) saja yang sudah pernah dibangun. Tujuannya supaya tidak ada pembangunan ganda. Ternyata 5 unit tersebut memang belum pernah dibangun sebelumnya.
Nah, 3 hal mayor sudah selesai saya periksa, yang lain lain adalah administratif. Saya merem saja, mengandalkan peran dan ketelitian Pimpinan Proyek yang saya percaya memimpin disitu.

Saya siap mau tanda tangan.

Ups ... Ada sesuatu yang menarik perhatian saya. Nama kontraktornya adalah PANJI SUGRIWO. Nama yang tidak begitu asing di telinga saya. Kenapa? Karena nama Pimpro disitu adalah PANJI SUBALI. Bukankah kedua nama itu menandakan ada sebuah 'hubungan' khusus?

Saya langsung panggil Panji Subali dan bertanya;

Panji, ini siapa kontraktor yang akan menerima pekerjaan bangunan? Kok namanya mirip denganmu, ada nama PANJI??

Iya bos, ini adik saya. Sudah berpengalaman 10 tahun di proyek perumahan. Harga borongan juga wajar, dijamin tak ada mark up dan kolusi.

Begini Panji, saya percaya adikmu punya pengalaman. Harga juga wajar. Yang jadi masalah, kalau sampai terjadi 'penyimpangan' atau kesalahan dalam pelaksanaan, maka kamu TIDAK AKAN BISA BERSIKAP TEGAS kepada adikmu, karena kamu takut dia rugi. Terjadi CONFLICT INTEREST. Padahal kalau dengan kontraktor lain yang bukan adikmu, mungkin kamu bisa bersikap tegas. Ok?

Jadi gimana bos? Bos tak bersedia tanda-tangan?? Tanya Panji melongo.

Saya mau tanda-tangan, jika nama kontraktornya bukan PANJI SUGRIWO. Cari kontraktor lain, syukur-syukur namanya SEMBODRO atau SRIKANDI, hehe .....
Selengkapnya >>

Target Dan Realisasi Bisnis Properti

abtu tgl 21 Agustus kemarin PSIS Semarang menunjuk GM (general manager) baru untuk musim kompetisi 2010/2011. Ini adalah jabatan prestisius yang pernah saya duduki pada tahun 2008/2009 yang membuat nama saya populer di kota Semarang, tapi sekaligus membikin miskin karena terlibat dalam pembiayaan tim tanpa APBD bersama rekan rekan manajemen lainnya. Kenangan manis sekaligus pahit. Hehe ..

Sekaligus diumumkan target musim kompetisi 2010/2011 adalah; SEKEDAR BERTAHAN DI PAPAN TENGAH DIVISI UTAMA. Artinya tahu diri tidak berharap banyak PROMOSI ke Liga Super. Hanya bertahan agar tidak DEGRADASI ke Divisi I.

Ironis. Jika memasang target PAPAN TENGAH, bisa bisa kepleset di papan bawah alias kena degradasi. Coba kalau pasang target PAPAN ATAS, kalaupun gagal setidaknya kepleset di papan tengah dan lolos degradasi.

Menurut saya; TARGET MESTI SETINGGI MUNGKIN. Tapi juga REALISTIS.
Seorang sahabat CGJP pernah japri pada saya, terkesan dengan KONSEP 1:2:3 yang saya paparkan dalam artikel berjudul PRIA MISTERIUS (Wiro Sableng 212). Itu adalah konsep kelayakan sebuah proyek layak diambil atau tidak.

Jika sebuah proyek memenuhi kriteria; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN, maka proyek itu feasible untuk digarap. Karena ada potensi laba 200% dalam waktu 3 tahun. Alias kisaran 65% setahun.

Apakah target 1:2:3 realistis? Jika kita harus membeli lahan sekaligus juga menyiapkan modal kerjanya, rasio 1:2:3 jelas hal yang tak realistis. HIL YANG MUSTAHAL.

Kata kuncinya ada di lahan. Jika kita bisa mendapatkan lahan secara KERJASAMA alias hot deal, atau setidaknya dengan DP 10% bisa mendapat lahan, maka rasio 1:2:3 tersebut masih realistis alias mampu dicapai. Saya pernah mengerjakan proyek seluas 3 ha yang selesai dalam waktu 3 tahun, dengan MODAL 1,5 M mendapat LABA 8 M. Berarti malah rasionya 1:5:3.

Target 65% pertahun, jika meleset jatuh di angka 45 s/d 50%. Masih bagus secara investasi. Coba bayangkan kita memasang target 40% pertahun, ‎
jika meleset jatuh di angka 25 s/d 30%. Jika harus dibagi ke MPT dan MPM, habislah bagian kita coy. Bisa bisa kita kerja bakti saja tanpa hasil.

Nah, dalam ilmu jin, jatuh tak selalu kebawah lho. Kepeleset tak harus kebawah. KEPELESET bisa saja justru KEATAS. Target 65% pertahun bisa bisa malah kepeleset menjadi 70% pertahun. Caranya? Bikin ACTION PLAN yang benar dan presisi. Jangan GACUK NGGLUNDUNG, maju berperang tanpa kalkulasi apapun.

Bagilah tim kita menjadi 2 kelompok;
Kelompok P (pendapatan)
Kelompok B (biaya)

Tempatkan orang-orang yang ahli manfaat, ahli promosi, ahli jualan, ahli estetika di kelompok P. Mereka bertugas mencetak OMSET sebesar-besarnya. Merancang manfaat sebesar-besarnya.

Dipihak lain, tempatkan orang-orang yang ahli mengontrol budget di kelompok B. Mereka ini adalah kumpulan manusia cerewet yang suka memelototi SPK dengan harga tak wajar, yang komplain saat tagihan listrik bengkak, yang komplain jika ada nota dengan harga satuan mencurigakan, kritis terhadap pengeluaran yang tak memberi dampak langsung terhadap naiknya omset penjualan.

Biarkan kelompok P dan B menjalankan fungsinya masing-masing.

Lalu kita di kelompok mana?? Kita ada di kelompok L (Laba), karena ;

L = P - B.
Laba = Pendapatan - Biaya

Sebagai MPK, kita mesti memegang teguh paham maximize profit minimize cost. Kita memotivasi P supaya omset terus naik, dan mendukung B supaya biaya terus turun.
Selengkapnya >>

Profit Sharing Untuk Mitra Pemilik Tanah

Ketika harga satuan tanah per m2 sudah disepakati, baik itu secara brutto ataupun netto, ternyata proses negoisasi dengan MPT (mitra pemilik tanah) belum selesai di titik itu saja.

Banyak diantara pejuang hot deal mengalami kesulitan saat berusaha meyakinkan MPT soal profit sharing. Kenapa? Karena umumnya MPT merasa diperlakukan tak wajar ketika hanya ditawari profit sharing kisaran 10 s/d 35%. Mereka beranggapan bahwa selaku pemilik tanah sudah seharusnya mendapat porsi lebih besar, karena tahu bahwa bahan baku bisnis properti adalah LAHAN. Dan dari aspek tersebut, mereka yang menyediakannya.

Bagaimana cara menjawab argumen keberatan dari MPT tersebut??? Maksudnya soal profit sharing bagian dia yang dianggap kecil.

Giringlah MPT melakukan pendekatan secara UNIT PRICE. Maksudnya hitung-hitungan dengan melihat komposisi penyertaan modal per unit kavling. Perhitungan secara parsial. Jangan mau dilakukan pendekatan dengan asumsi MPT sudah menyerahkan lahannya kepada kita secara glondongan sehingga dianggap dia sudah menyertakan modal dalam jumlah besar, sementara kita baru akan mengeluarkan bertahap sesuai kebutuhan. No way!! Bukan begitu caranya.

Karena dalam praktek riilnya, lahan glondongan milik MPT itu belum diapa apakan. Belum ada yang dipindahkan haknya kepada orang lain. MPT belum berkurang asetnya satu jengkalpun. Justru kita yang harus keluar biaya untuk perijinan, pematangan lahan, bangunan, overhead dll. Jadi penyertaan MPT masih zero, malah kita yang terus menggelinding pengeluaran modalnya.

Buatlah sebuah contoh perhitungan sbb;

Luas Lahan = 10.000 m2
Harga brutto = 120.000/m2
Harga netto = 200.000/m2

Biaya Perijinan = 15.000/m2
Pematangan Lahan = 135.000/m2
Overhead Cost = 75.000/m2

HPT (harga pokok tanah) = 425.000/m2

Laba = 175.000/m2
Harga Jual Tanah = 600.000/m2

RUMAH T-30/90

Bangunan
= 30 x 1,2 juta = 36.000.000
Tanah (Brutto)
= 90 x 200.000 = 18.000.000
Perijinan
= 90 x 15.000 = 13.500.000
Pematangan Lahan
= 90 x 135.000 = 12.150.000
Biaya Lain-Lain
(Listrik, Air, IMB, splitsing, dll)
= 10.000.000

TOTAL HARGA POKOK (sebelum laba dan pajak)
= 89.650.000

Coba kita lihat, dari breakdown harga pokok 89.650.000 tersebut, berapa kontribusi dari MPT?? Cuma 18.000.000 saja. Alias kisaran 20% dari harga pokok.

Sisanya? Sisanya adalah pengeluaran yang keluar dari kantong kita, yaitu untuk perijinan, pematangan lahan, overheadcost, sambung listrik, sambung air, IMB, splitsing sertipikat dll.
Jadi wajar bukan kalau dengan contoh kasus diatas kita hanya menawari profit sharing 20% kepada MPT? Sisanya 80% menjadi hak MPK dan MPM. Jika anda selaku MPK (mitra pemilik keahlian) berhasil menggandeng MPM (mitra pemilik modal) dan hanya membagikan 30% laba ke MPM, berarti sisa 50% menjadi milik anda. Mantap banget coy !!

Catatan ;
- Laba dan Pajak tidak diperhitungkan dalam kalkulasi diatas, karena tidak ada modal yang kita keluarkan dalam kontek tersebut.
- Sepanjang harga tanah netto belum lebih besar dari harga bangunan per meter persegi, maka profit sharing MPT tak bakal melebihi 50%
Selengkapnya >>

Produk Inovatif Rumah

Tergelitik juga melihat Dedy Corbuzier mengubah penampilannya yang sudah dikenal publik selama bertahun tahun dengan penampilan baru yang baru saja di declare beberapa hari lalu.

Jika dulu publik mengenal dia tampil dengan polesan warna hitam disekeliling bola matanya, sekarang warna hitam itu dihilangkan. Meski goresan alis matanya tetap tajam.

Jika dulu ada rambut ala ksatria mongol, sekarang gundul klimis. Tulang pipinya dengar dengar sengaja dioperasi biar kelihatan lebih tyrus.

Dedy sangat memahami ilmu marketing. Publik bisa bosan jika dia terus tampil dengan dandanan seperti itu. Oleh karena itulah dia mengubah kemasannya, mengubah konteksnya, meski kontennya tidak berubah.

Dedy tetaplah memposisikan dirinya seorang MENTALIST. Dedy tak akan ikut ikutan Linbad yang menggigit balok kayu dengan giginya. Atau menarik truck dengan rambutnya. Bukan karena Dedy tak punya rambut, tapi karena positioning dia sebagai Mentalist. Dedy hanya mengubah penampilan luarnya saja.

Nah, dalam ilmu marketing sebuah produk yang sudah memasuki phase MATURITY (kedewasaan), sebelum jatuh ke phase DECLINE, sudah sewajarnya melakukan sebuah strategi yang dinamai PRODUK INOVATIF. Yaitu memunculkan sebuah produk baru yang berbeda dengan produk lamanya. Perubahan terkadang sangat sedikit, bisa juga agak ekstrem atau ekstrem sekali.

Contoh kasus;
Walaupun anda pernah sukses menjual rumah T-36/72 model minimalis dengan warna kombinasi abu-abu dan orange, belum tentu saat sisa kavling tinggal tersisa 30% lagi, produk anda tetap digemari konsumen.

Saat itulah anda wajib merilis produk inovatif. Misalnya dengan mengubah vacade (tampak mukanya) dan warna catnya agar konsumen menganggap itu produk baru meski typenya tetap type 36.

Bisa juga anda memodifikasi lay-out ruangan sehingga bukan lagi type 36 melainkan menjadi type 30, dengan style tetap minimalis modern.
Kalau berani ekstrem, sekalian saja diubah bukan lagi style minimalis modern, tapi langsung menjadi style post modern. Tentu saja anda mesti yakin style ini bisa diterima masyarakat.

Yang jelas, pelajaran berharga dari kasus Dedy Corbuzier adalah bahwa sebelum terjadi decline (penurunan), sebelum konsumen meninggalkan kita dan berpaling pada produk lain, sebelum konsumen bosan dengan produk yang itu-itu saja, berubahlah .. Munculkan PRODUK INOVATIF.

Wahai istri-istri ... Saatnya ubah gaya rambut anda, cara berbusana anda, cara mengekspresikan rasa sayang anda, bau parfum anda, sebelum ...?? Sebelum kedahuluan Dedy Corbuzier, hehehe ...
Selengkapnya >>

Selling Point Saat Launching Perumahan

Email masuk;

Mas AW, saya mau launching produk perumahan pertama saya di daerah Blora. Dipasarkan type 38, type 54, type 90. Harga mulai Rp 128 juta. Budget promo minim. Hanya 5 juta/bulan. Apa yang mesti saya lakukan terkait strategi promosinya??

Jawab;

Bloranya daerah mana mas?? Dekat warung sate kagak? Hehe ..

Meski anda cuma nanya soal TAKTIK PROMOSI, tapi saya akan menjawab dari kajian 4P, yaitu; Product. Price, Place, Promotion.

PRODUCT
Jangan lupa kerjakan rumah contoh minimal 1 unit tiap type yang dipasarkan. Usahakan selesai cepat 2-3 bulan. Cari kontraktor full finance yang bersedia dibayar saat akad kredit. Infrastruktur (pematangan lahan) secara parsial, khususnya dibagian muka wajib dikerjakan. Misal; gerbang, sebagian ruas jalan, taman samping gerbang.
PRICE
Pastikan harga jual minimal lebih rendah 10% dari harga normal yang direncanakan. Harga launching mesti lebih murah dibanding kompetitor selevel yang progres fisiknya sudah bisa dilihat secara visual. Skim bayar DP cukup 3-4 bulan saja.

PLACE
Pasarkan secara in house dengan membuka kantor pemasaran langsung di lokasi. Tak perlu memakai jasa broker.

PROMOTION
Selling point yang paling tepat di phase INTRODUCE (perkenalan) adalah mengekspos lokasi dan harga jual yang relatif murah.

Budget 5 juta saja sebulan? Wow minim banget.

Oke, 1 juta alokasikan membuat umbul-umbul yang terpasang di lokasi.

Sisa 4 juta pesankan saja spanduk ukuran 1 x 4 m. Mungkin bisa jadi 30 buah. Pasang di titik yang strategis.

Maaf, saya tidak tahu nama daerahnya jadi saya ngarang saja ya. Saya tahunya Tawangrejo dan Tempelan di Blora.

Ini contoh materi spanduk;

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
ANGSURAN KPR MULAI 1,1 JUTA/ BULAN

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
UANG MUKA 12,8 JUTA DIANGSUR 4x

Buat spanduk dengan huruf yang mencolok dan fokus ke isi, bukan kemasan atau desain grafisnya.

Selamat launching, semoga sukses!
Selengkapnya >>

Konsumen Diluar Target

Nenek saya di kampung punya warung makan sekaligus toko kelontong kecil-kecilan. Banyak produk consumer goods yang jadi dagangan nenek saya.

Suatu ketika, ada produk baru minuman Kuku Bima Energy rasa anggur. Nenek saya ikut mencicipi 1 sachet yang dijadikan minuman segelas, dicampur es batu biar dingin. Dan apa yang terjadi? Enaaaaakkk, segeeerrrrr .... rasa anggurnya pas, begitu kata nenek.

Oh ya, nenek saya usianya sudah 68 tahun. Sejak saat itu nenek saya demen banget minum Kuku Bima Energy rasa anggur. Terutama disiang hari dicampur es batu. Sehari kadang bisa minum 2x.

Menurut anda, apakah minuman Kuku Bima Energy menyasar target marketnya nenek nenek usia 68 tahun seperti nenek saya?? Saya yakin tidak. Meski salah satu bintang iklannya adalah Mbah Maridjan rosa rosa, tapi 2 bintang yang lain adalah Ade Rai dan Chris John. Lebih menyasar target para pekerja keras yang mengeluarkan banyak energi saat beraktivitas, sehingga memerlukan minuman suplemen penambah tenaga.

Jika nenek saya kebetulan jadi penggemar Kuku Bima Energy rasa anggur, itu hanya kebetulan saja. Diluar segmen dan target yang ditetapkan. Banyakkah terjadi hal seperti ini? Saya yakin tidak, paling hanya 1-2 kasus saja. Selebihnya tetaplah yang mengkonsumsi minuman tersebut adalah sesuai target market yang disasar.

Sobat properti, di salah satu proyek dimana saya jadi konsultan pemasarannya, kami sudah menetapkan didalam Marketing Plan bahwa target market kami adalah keluarga muda dengan income 3 s/d 5 juta. Makanya kami hanya menawarkan rumah type 27/66 seharga 79 juta dan type 36/81 harga 99 juta.

Nah, kebetulan pembeli pertama kami adalah pensiunan dari Jakarta yang pulang kampung di Sragen, lalu membeli 2 rumah T-27 dijadikan 1. Membayarnya juga cash bertahap 4x bayar. Tanpa KPR karena memang konsumennya sudah 56 tahun.

Menyikapi transaksi pertama seperti itu, teman saya si owner proyek langsung mengusulkan agar 1 blok paling depan yang ukuran kavlingnya 6 x 13,5 = 81 m2 mau diubah menjadi 8 x 13,5 m = 108 m2 dan dibangun type 62.
Saya katakan, transaksi tersebut pantas disyukuri. Tapi tak bisa dijadikan patokan dan over confidence seolah level proyek bisa diangkat sedikit keatas. Menemukan ada konsumen yang bisa membayar 158 juta dibagi rata 4 bulan di level perumahan seperti itu saja menurut saya sudah luar biasa. Belum tentu 100 konsumen berikutnya mampu melakukan skim bayar yang sama.

Konsumen tersebut masuk kategori KONSUMEN KAGETAN. Sekali lagi pantas disyukuri, tapi jangan sampai mengecoh kita seolah produk kita mampu menyasar market diluar segmen dan target yang sejak awal ditetapkan dalam Marketing Plan. Repotnya jika kita memperlebar target market kita, sehingga targetnya terlalu luas dan tidak fokus. Akibatnya pemasaran tidak efektif lagi dan boros di budget.

Tetaplah konsisten menjalankan aktivitas pemasaran sesuai MARKETING PLAN awal. Memang secara periodik (misal perbulan atau triwulan) kita mesti melakukan evaluasi. Tapi janganlah konsumen kagetan yang jelas-jelas bukan target market awal itu membuat kita mengacak acak rencana awal kita.
Selengkapnya >>

Konseptual Yang Komprehensif di Bisnis Properti

Seseorang dengan nada sinis pernah mengirim sms ke saya; 'Sehebat apakah anda sehingga berani menyebut diri SUHU di bidang properti? Buktinya anda tidak sukses seperti Ciputra ...'

Hehe, saya mah cuma senyum-senyum saja. Karena orang ini tidak memahami konsep serta latar belakang kenapa sebutan itu muncul.

Saya penganut konsep TOTAL THEMATIC. Kalau di sepakbola, mungkin anda pernah kenal dengan istilah TOTAL FOOTBALL ala Belanda. Dimana 10 pemain selain kiper memiliki karakter menyerang. Bukan cuma gelandang serang serta striker yang menggempur gawang lawan. Bahkan back Belanda bisa ikut menyerbu kedepan jika sikon memungkinkan. SUPER OFFENSIF adalah pakem semua pemain Belanda. Jangan berharap ada back yang cuma menunggu di lini pertahanan saat bola sedang dikuasai. Matching bukan, jika sebuah tim yang mengklaim menerapkan Total Football diisi pemain-pemain berkarakter menyerang?

Begitupun dengan nama lembaga yang saya pilih untuk menyalurkan bakat saya mengajar. Saya menamainya PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Saya ambil thematic seolah mirip perguruan kungfu macam shaolin, butong pay dll. Hanya saja disini mengajarkan ilmu properti.

Matching bukan jika lembaganya bernama Perguruan Kungfu maka pengajarnya disebut SUHU? Suhu itu berarti GURU. Selevel guru Oemar Bakri di lagunya Iwan Fals. Apanya yang berlebih lebihan? Ini sekedar soal matching saja. Gurunya dipanggil suhu, muridnya disebut PENDEKAR PROPERTI. Semua soal sebutan. Yang matching serasa lebih enak didengar di telinga. Apa Perguruan Kungfu menyebut gurunya 'pakcik' atau 'babe' atau 'engkong'?? Hehe ..

Pernah saya melihat sebuah pertunjukan lumba-lumba, ada sepasang lumba-lumba jantan dan betina. Yang jantan bernama ROBERT, yang betina bernama SITI MARKONAH. Hehe ... Gak matching bukan? Meski soal nama bukanlah terlalu penting. Yang penting sepasang lumba-lumba tersebut kompak ber-atraksi.

Di Semarang saya mengembangkan proyek bernama KAMPOENG SEMAWIS. Semawis adalah Semarang dalam bahasa jawa krama inggil. Disitu saya menerapkan total thematic. Makanya nama-nama type bangunan saya namai ala bangunan bersejarah di kota Semarang, misal; Lawangsewu, Kanjengan, Johar, dll.

Bahkan sculpturenya saya buat patung CHENG HO setinggi 8 m. Cheng Ho adalah ikon sejarah kota Semarang, seorang Laksamana asal negeri Cina tapi beragama Islam.

Jadi semua hanya soal konseptual. Total Thematic. Lebih klop dan pas didengar jika Perguruan Kungfu Properti diajar oleh Suhu. Lebih klop jika lumba-lumba bernama Robert punya pasangan bernama Julia, bukan Siti Markonah, hehe ... Lebih klop minum teh dengan gula batu, bukan pakai sirup.

Selengkapnya >>

Pimpro Tidak Qualified, Berbahaya!

Benar-benar menyedihkan. Seumur umur jadi konsultan proyek, baru kali itu saya mengeluarkan rekomendasi paling ekstrem, yaitu;

- Pimpronya diberhentikan
- Proyeknya dihentikan

Amit-amit jabang bayi. Saya sampai gak mau terima honor sebagai konsultan saking tidak enaknya memberikan rekomendasi ini.

Alkisah di kabupaten Karawang, proyek klien saya RSH (rumah sehat sederhana) seluas 3,2 ha dengan jumlah unit 245 unit. Sudah terjual dan AJB 194 unit (79%) tapi modal belum balik. Masih tertanam modal 720 juta. Dan Pimpronya masih bermimpi bisa menghasilkan laba 1 Milyar. Makanya saya diminta hadir mengevaluasi kalayakan proyek.

Alasan saya merekomendasikan proyek ini STOP adalah karena proyek ini tidak wajar. Abnormal. Sudah AJB 79% tapi modal belum kembali. Pasti ada BIG MISSING. Dimana mana umumnya saat proyek sudah realisasi akad 60% maka pada saat itu MODAL SUDAH KEMBALI 100%. Tapi ini belum kembali. Sedangkan biaya operasional kantor 35 juta/bulan. Makanya mesti STOP, karena untuk mengaudit secara keseluruhan makan waktu beberapa minggu. STOP proyek berarti biaya operasional tidak nambah dulu sementara waktu. Nanti kalau sudah selesai audit dan dibuat RE-ACTION PLAN baru akan dikumpulkan lagi.

Alasan kenapa saya merekomendasikan Pimpronya dieliminasi adalah sebagai bentuk pertanggung jawaban atas kinerja Pimpro yang membawa proyek tersebut dalam kondisi demikian yang jelas jelas 'bad performance' dan tidak memberi kontribusi signifikan kepada para pemegang saham. Proyek bermasalah = kinerja Pimpro tidak bagus.

Lagipula saya juga meragukan 'kapabilitas' pimpro tersebut karena ketika sedang saya tanya-tanya soal perpajakan, dia menjawab bahwa PPN Final 1% selalu dibayarkan dan dicatat dengan rapi.

Saya geli mendengar istilah PPN Final. Mana ada PPN Final? Yang ada adalah PPH Final 1% untuk kategori RSH dengan harga max 55 juta. Sementara PPN nya ditanggung oleh negara.

Saya sampai bertanya secara khusus;
"Yang 1% itu PPN Final atau PPH Final?"

"PPN pak ...", jawab si Pimpro.

"Bukan PPH?", tanya saya lagi.

"Bukan, PPN Final 1%", jawab si Pimpro yakin.

Saya geleng-geleng kepala. Yeah .... SDM nya saja (maaf) kualitasnya meragukan, pantaslah hasil kerjanya juga sarkawut. Benar benar sarkawut !!!!

Coba kalau di awal proyek memberi kepercayaan kepada tim Perguruan Kungfu Properti melakukan SET UP YOUR TEAM atau mengirim Pimpronya ikut Workshop KETEMU JIN, mungkin ceritanya bakal lain karena personil diupgrade sedemikian rupa agar menguasai hal-hal yang mendasar dalam menjalankan proyek properti secara baik.

Bukan sarkawut !!!
Selengkapnya >>

Iklan Efektif Bisnis Properti

Suatu hari, karena sedang santai dan seluruh berita sport serta politik sudah dibaca tuntas, iseng-iseng saya membaca iklan baris.

IKLAN KOST

Terima kost karyawati baik-baik, AC, KM didalam, air panas, parkir luas, cuci setrika. Radio Dalam II No xx JKT.

Saat membaca iklan KOST seperti diatas, apa yang muncul dibenak kita?

Cuma wanita yang boleh kost disitu. Pria sudah pasti ditolak.

Kata karyawati berarti pelajar dan mahasiswi ditolak? Mungkin ini belum tentu, bisa kompromi.

Karyawati baik-baik? Maksudnya bukan karyawati bar atau pub yang pulang kerja jam 2 dinihari dan suara sepatu boot nya mengganggu orang tidur. Karyawati baik-baik berarti juga tak pernah mengajak suami orang masuk ke kamar kost.

Fasilitas AC, KM didalam, air panas, parkir luas. Ini memberi gambaran bahwa kost yang ditawarkan adalah kost executive. Jangan berharap uang kost perbulannya cuma 500.000 saja. Mungkin kisaran 1,5 juta s/d 2 juta perbulan.

Benar-benar iklan yang bagus. Hanya 3 baris saja, tapi sudah memberikan informasi yang sangat jelas. Siapa yang disasar langsung bisa dipahami dari iklan 3 baris tersebut.

SEGMEN nya jelas; wanita karyawati.

TARGET nya jelas; wanita karyawati yang sanggup bayar uang kost minimal 1,5 juta/bulan.

POSITIONING nya jelas; hanya menerima karyawati baik-baik.


Tantangan buat anda, yang mesti menggali ide dan kreativitas untuk menciptakan iklan singkat tapi informatif, komunikatif, dan efektif untuk mempromosikan produk properti kita.

Ini contoh sebuah iklan baris yang efektif ;
TOWN HOUSE MODEL STUDIO DI PEJATEN, BONUS GARASI DI LANTAI 1, FASILITAS SWIMMING POOL BERSAMA, HARGA DIBAWAH 300 JUTA.

TOWN HOUSE MODEL STUDIO
Menjelaskan bahwa produk yang ditawarkan adalah model studio, berarti cuma 1 kamar besar multi fungsi. Ini jelas menyasar eksekutif bujangan atau pasangan muda tanpa anak, dengan life style tanpa pembantu.

DI PEJATEN
Menggambarkan lokasinya yang strategis dan bagus di Jakarta Selatan, antara Warung Buncit dan Pasar Minggu.

BONUS GARASI DI LANTAI 1
Menjelaskan bahwa ada garasi di lantai 1. Berarti kamar studio ada di lantai 2.

FASIILITAS SWIMMING POOL BERSAMA
Menunjukkan ada fasilitas cukup eksklusif yang bisa dinikmati.

HARGA DIBAWAH 300 JUTA
Mungkin harganya 299 juta. Berarti DP minimal 30 juta. Angsuran KPR minimal 2,7 juta/bulan untuk tenor 15 tahun. Berarti target yang disasar adalah pemilik income > 8 juta/bulan.


Ayo, kita belajar membuat iklan cerdas dan mengena tepat ke sasaran. Selamat mencoba !!
Selengkapnya >>

KOMPAS Properti