Profit Sharing Untuk Mitra Pemilik Tanah

Ketika harga satuan tanah per m2 sudah disepakati, baik itu secara brutto ataupun netto, ternyata proses negoisasi dengan MPT (mitra pemilik tanah) belum selesai di titik itu saja.

Banyak diantara pejuang hot deal mengalami kesulitan saat berusaha meyakinkan MPT soal profit sharing. Kenapa? Karena umumnya MPT merasa diperlakukan tak wajar ketika hanya ditawari profit sharing kisaran 10 s/d 35%. Mereka beranggapan bahwa selaku pemilik tanah sudah seharusnya mendapat porsi lebih besar, karena tahu bahwa bahan baku bisnis properti adalah LAHAN. Dan dari aspek tersebut, mereka yang menyediakannya.

Bagaimana cara menjawab argumen keberatan dari MPT tersebut??? Maksudnya soal profit sharing bagian dia yang dianggap kecil.

Giringlah MPT melakukan pendekatan secara UNIT PRICE. Maksudnya hitung-hitungan dengan melihat komposisi penyertaan modal per unit kavling. Perhitungan secara parsial. Jangan mau dilakukan pendekatan dengan asumsi MPT sudah menyerahkan lahannya kepada kita secara glondongan sehingga dianggap dia sudah menyertakan modal dalam jumlah besar, sementara kita baru akan mengeluarkan bertahap sesuai kebutuhan. No way!! Bukan begitu caranya.

Karena dalam praktek riilnya, lahan glondongan milik MPT itu belum diapa apakan. Belum ada yang dipindahkan haknya kepada orang lain. MPT belum berkurang asetnya satu jengkalpun. Justru kita yang harus keluar biaya untuk perijinan, pematangan lahan, bangunan, overhead dll. Jadi penyertaan MPT masih zero, malah kita yang terus menggelinding pengeluaran modalnya.

Buatlah sebuah contoh perhitungan sbb;

Luas Lahan = 10.000 m2
Harga brutto = 120.000/m2
Harga netto = 200.000/m2

Biaya Perijinan = 15.000/m2
Pematangan Lahan = 135.000/m2
Overhead Cost = 75.000/m2

HPT (harga pokok tanah) = 425.000/m2

Laba = 175.000/m2
Harga Jual Tanah = 600.000/m2

RUMAH T-30/90

Bangunan
= 30 x 1,2 juta = 36.000.000
Tanah (Brutto)
= 90 x 200.000 = 18.000.000
Perijinan
= 90 x 15.000 = 13.500.000
Pematangan Lahan
= 90 x 135.000 = 12.150.000
Biaya Lain-Lain
(Listrik, Air, IMB, splitsing, dll)
= 10.000.000

TOTAL HARGA POKOK (sebelum laba dan pajak)
= 89.650.000

Coba kita lihat, dari breakdown harga pokok 89.650.000 tersebut, berapa kontribusi dari MPT?? Cuma 18.000.000 saja. Alias kisaran 20% dari harga pokok.

Sisanya? Sisanya adalah pengeluaran yang keluar dari kantong kita, yaitu untuk perijinan, pematangan lahan, overheadcost, sambung listrik, sambung air, IMB, splitsing sertipikat dll.
Jadi wajar bukan kalau dengan contoh kasus diatas kita hanya menawari profit sharing 20% kepada MPT? Sisanya 80% menjadi hak MPK dan MPM. Jika anda selaku MPK (mitra pemilik keahlian) berhasil menggandeng MPM (mitra pemilik modal) dan hanya membagikan 30% laba ke MPM, berarti sisa 50% menjadi milik anda. Mantap banget coy !!

Catatan ;
- Laba dan Pajak tidak diperhitungkan dalam kalkulasi diatas, karena tidak ada modal yang kita keluarkan dalam kontek tersebut.
- Sepanjang harga tanah netto belum lebih besar dari harga bangunan per meter persegi, maka profit sharing MPT tak bakal melebihi 50%