MITRA PEMILIK TANAH (MPT) (Bab. IV)
ILUSTRASI ; Jika
anda penggemar acara minum kopi, maka jadikanlah tahapan mencari Mitra
Pemilik Tanah ini sebagai ritual hobby tersebut. Jangan pernah berpikir
bahwa untuk mendapatkan seorang MPT anda cukup melakukan pertemuan
dengan 3 – 4 calon, dan sudah mendapatkan salah satu mitra pilihan.
Salah besar! Tanamkan dalam benak, bahwa harus ada 50x pertemuan dengan
50 mitra, baru bisa anda peroleh 2 prospek yang bagus untuk ditindak
lanjuti, dan hanya 1 MPT yang dipilih. Jadi jangan cepat putus asa dan
merasa bekerja sia sia. Anggaplah anda sedang menyalurkan hobby minum
kopi anda, ditemani 50 orang kenalan baru. Supaya suasana hati lebih
rileks dan enjoy. Yakinlah pasti bisa anda temukan MPT yang terbaik.
Bukalah
juga iklan kecik di surat kabar, khususnya di kolom Tanah Dijual.
Disarankan buka koran koran lama saja, yang sudah terbit 3 bulan yang
lalu atau malah lebih lama lagi. Cari prospek di koran terbitan baru
relatif sulit mendapatkan jodoh dengan pemilik tanah. Karena pemasang
iklan masih memiliki bargaining dan ekspesktasi yang tinggi terhadap
tanah yang diiklankannya. Lain halnya jika anda beruntung ketemu
pemasang iklan yang sudah 3 bulan tapi tanah dagangannya belum laku,
pastilah proses nego jauh lebih mudah.
Bukalah
juga situs-situs jual beli tanah di internet yang biasanya di website
agen properti. Kumpulkan datanya, catat data kontaknya. AW sarankan agar
anda mencari data prospek untuk lokasi tanah yang satu kota dengan anda
berdomisili. Meski prospek di kota lain bukannya tidak boleh. Tujuannya
supaya memudahkan anda survei dengan biaya rendah.
Tips yang AW sarankan menyangkut kriteria tanah yang anda cari adalah sebagai berikut ;
- Lahan harus sudah bersertipikat, karena biaya sertifikasi di BPN cukup mahal.
- Luasan lahan disarankan dibawah 1 ha saja, karena untuk ukuran pemula, mengembangkan lahan diatas 1 ha memiliki potensi masalah yang relatif besar.
- Lahan harus berupa pekarangan alias tanah darat (bukan sawah), karena jika masih sawah ada kemungkinan peruntukkan lahan bukan untuk perumahan. Disamping itu biaya penimbunan juga mahal karena harus mendatangkan tanah urugan dari luar.
- Lahan tidak sedang diagunkan di pihak lain (bank, pihak ketiga), karena jika lahan sedang diagunkan untuk urusan hutang piutang, sulit sekali mendapatkan skim pembayaran yang lunak, akibat pemilik tanah harus menebus hutangnya dahulu sebelum mengambil agunan.
- Lahan harus sudah memiliki akses jalan yang memungkinkan dilewati 2 mobil bersimpangan.
- Lahan dimiliki oleh 1 orang saja atau milik sebuah perusahaan, bukan sekumpulan pemilik tanah. Jika lahan dimiliki oleh banyak orang, sulit sekali mendapatkan skim pembayaran yang lunak.
- Bukan lahan warisan, dimana nama yang tertera didalam sertifikat sudah almarhum, sehingga lahan saat ini dimiliki oleh ahli warisnya. Kondisi ini mengakibatkan keluar biaya relatif besar untuk balik nama sertipikat ke ahli waris dan membayar pajak waris. Jika ahli waris lebih dari 1 orang, kemungkinan mendapatkan skim pembayaran yang lunak juga sangat kecil.
- Lahan tidak memiliki handicap yang berpotensi mengganggu prospek pemasaran, misalnya bersebelahan dengan kuburan, kabel tegangan tinggi, dll.
- Lahan memiliki akses untuk pembuangan air kotor.
- Lahan memiliki kemungkinan untuk dilakukan penyambungan listrik dari PLN, serta mendapatkan air bersih dari PDAM atau sumur pompa atau air artetis.
- Secara umum lahan berlokasi strategis, yaitu tak jauh dari jalur transportasi, dan dalam radius maksimal 2 km dari lokasi tersebut tersedia berbagai fasilitas umum/sosial yang memadai.
Jika
ada prospek lahan yang memenuhi kriteria diatas, segeralah kontak
pemilik tanah guna mendampingi anda mensurvei lokasi lalu dilanjutkan
ritual minum kopi bersama. Jangan lupa meminta pemilik tanah membawakan
copy sertipikat dan juga copy PBB tahun terakhir.
Pada saat menerima copy sertipikat, hal pokok yang wajib anda lihat adalah;
- Siapa nama yang tertera sebagai pemilik tanah. Jika sudah mencatat namanya, pastikan bahwa jika lahan memang bagus, anda hanya akan bernegoisasi dengan nama yang tertera di sertipikat tersebut. Jika yang anda temui perantara, mintalah agar anda bertemu langsung dengan pemilik tanah, dengan memberi janji bahwa anda menghormati kontribusi perantara tersebut, dan tak akan memotong jalur jika sudah bertemu langsung dengan pemilik tanah.
- Apa status hak atas tanah. Apakah Hak Milik, atau Hak Guna Bangunan, atau Hak Guna Usaha. Disarankan hanya menindak-lanjuti lahan yang berstatus Hak Milik atau Hak Guna Bangunan. Jika berstatus Hak Guna Bangunan, perhatikan Hak Guna Bangunan berlaku sampai kapan. Disarankan hanya menindak lanjuti jika masa berlakunya hak masih tersisa minimal 15 tahun lagi.
- Berapa luasan lahan didalam sertipikat. Konfirmasikan kepada pemilik tanah bahwa yang akan anda bayar jika terjadi deal nanti adalah luas lahan sesuai hasil ukur ulang di lapangan. Bukan sesuai luas lahan yang tertera didalam sertipikat.
- Perhatikan bentuk bidang tanah sesuai gambar berskala yang ada di halaman belakang sertipikat. Yang bagus adalah bentuk simetris guna memudahkan perencanaan site plan. Bentuk yang asimetris membuat perencanaan siteplan menjadi sulit, serta tidak bisa mendekati kriteria lahan efektif yang ideal (biasanya 60%).
Pada saat anda menerima copy PBB, hal yang wajib anda lihat adalah;
- Nilai satuan harga tanah per meter persegi. Ini memudahkan anda ketika akan menego harga tanah dan skim pembayaran. Harga NJOP PBB bukanlah patokan untuk harga pasar. Terkadang harga lahan pasaran lebih tinggi, terkadang malah lebih rendah. Tapi setidaknya anda tahu berapa pajak yang harus dibayar (BPHTB di pihak pembeli dan PPH Final di pihak penjual) apabila terjadi transaksi jual beli. NJOP juga jadi acuan appraisal dari pihak bank apabila akan mengajukan kredit konstruksi.
- Tahun SPPT PBB. Perhatikan apakah yang diserahkan copynya ke anda adalah SPPT PBB tahun terakhir. Jangan mau diberikan SPPT PBB tahun yang lalu, karena NJOP selalu mengalami kenaikan tiap tahun. Tak lupa anda sampaikan kepada pemilik tanah, bahwa jika nanti terjadi deal, maka PBB tahun berjalan (saat itu) masih menjadi kewajiban pemillik tanah.
Jika
anda merasa kurang cocok dengan lahan yang sudah disurvei karena tidak
memenuhi kriteria sebagai lahan yang bagus, tak perlu diperpanjang lagi.
Basa basilah seperlunya dengan pemilik tanah tanpa mengajukan penawaran
skim pembayaran apapun, sebelum berlalu pergi.
Jika
lahan menurut anda bagus dan memenuhi beberapa kriteria yang AW
sebutkan diatas, maka tanyakanlah kepada pemilik tanah, berapa harga
penawaran yang dia minta. Cukup didengar dan dicatat saja. Janganlah
anda saat itu mengajukan penawaran skim pembayaran. Cukup katakan kepada
pemilik tanah bahwa beberapa hari kemudian anda ingin bertemu lagi guna
melakukan pembicaraan serius soal skim pembayaran.
Jadi tugas anda sekarang adalah mancari dan menentukan HARGA SATUAN LAHAN PER M2
yang tepat untuk lokasi yang anda minati tersebut. Jangan sampai anda
salah mengajukan harga penawaran. Karena jika harga perolehan lahan dari
pemilik tanah cukup tinggi, dipastikan harga jual proyek anda tidak
bisa kompetitif.
Pada
saat jeda waktu beberapa hari sebelum kembali bertemu dengan pemilik
tanah dalam pertemuan lanjutan, maka yang wajib anda lakukan ada 2 hal,
yaitu ;
- Survei mengumpulkan data pembanding
- Menghubungi MPK untuk berdiskusi dan meminta pendapat seperlunya
Berikut
adalah tips untuk survei komparasi data pembanding, yang dilakukan
dengan cara mengumpulkan semua data kompetitor yang ada dalam radius 5
km dari lokasi lahan tersebut. Jika dalam radius 5 km dari lokasi lahan
tersebut belum ada pengembang lain, AW sarankan untuk tidak menindak
lanjuti lahan yang anda minati, karena berarti prospek pemasarannya
meragukan.
Jika
anda berhasil mengumpulkan beberapa data calon kompetitor yang berupa
brosur brosur, bawalah pulang untuk kemudian dianalisa di rumah. Pada
saat mengambil brosur, berpura puralah sebagai ‘konsumen’ dengan profesi
sebagai ‘kontraktor’yang melakukan aktivitas pengumpulan informasi
seperti contoh berikut ;
Fragmen singkat di kantor pemasaran
Anda
berpura pura meneliti dan memperhatikan brosur yang sudah anda pegang.
Lalu perhatikanlah salah satu type rumah yang tertulis harganya disitu.
Misalkan saja, anda fokus melihat rumah Type 45/90 yang dipasarkan
seharga Rp. 220.000.000,- setelah PPN. Artinya sebelum PPN harganya Rp.
200.000.000,-
Anda :
Mbak,
ini rumah T-45/90 sesuai denah asli cuma ada 2 kamar. Seandainya saya
bisa bayar kontan dan langsung mau renovasi tambah luasan 3 x 3 m lagi
di sisa tanah belakang, berapa biayanya mbak?
Sales :
Waduh, sebentar ya pak, saya tanyakan dulu kepada bagian tekniknya dulu.
Nah,
ini saya sudah dapat infonya pak. Untuk penambahan tiap 1 m2 luas
bangunan dikenakan biaya Rp. 2.000.000,-/m2. Itu sudah termasuk biaya
desain dan pengawasan. Yang belum termasuk adalah biaya retribusi IMB
untuk luasan tambahan.
Anda :
Terima
kasih mbak, maaf apakah saya boleh tahu nama Kepala Divisi Tekniknya.
Kebetulan profesi saya juga kontraktor, siapa tahu saya berjodoh bisa
dapat borongan pekerjaan disini.
Sales :
Boleh saja pak. Namanya pak ......................., no HP nya ...........................
Anda :
Oh
ya mbak, ini harga type 45/90 standar adalah Rp. 200.000.000,-
sementara ada type 45/135 (hook) harganya Rp. 249.500.000,-. Berarti ada
beda luas tanah 45 m2 yang dihargai Rp. 49.500.000,- alias Rp.
1.100.000,- per m2 luas tanah. Betul ya mbak?
Sales :
Iya pak, betul, harga kelebihan tanah kita hargai Rp. 1.100.000,-/m2
Anda :
Terima
kasih mbak, dalam waktu dekat akan saya ajak dulu istri saya survei
kemari, jika istri cocok, barulah saya ambil keputusan untuk membeli.
Terima kasih mbak .., mohon pamit.
Selanjutnya
guna lebih meyakinkan validitas data yang anda kumpulkan, tak ada
salahnya jika anda mencoba mengkontak Kepala Divisi Teknik lewat nomer
HP yang sudah anda peroleh, guna memverifikasi apakah betul info harga
borongan bangunan Rp. 2.000.000,-/m2 yang anda peroleh melalui sales
benar benar valid.
Fragmen singkat komunikasi via telepon
Anda :
Selamat
siang pak ......., tadi saya sudah mampir ke kantor pemasaran, dan
mendapatkan nama serta no HP bapak dari sales disana. Perkenalkan, saya
..........., profesi saya kontraktor bangunan.
Kadiv Teknik :
Siang juga pak. Iya, apa yang bisa saya bantu?
Anda :
Saya
sudah melihat rumah contoh di proyek bapak. Sudah mengetahui detail
spesifikasi bangunan didalam brosur. Jika saya bersedia menjadi rekanan
pemborong di proyek bapak, dengan kondisi full finance, artinya saya
bangun dulu sampai progres selesai 100% dan baru dibayar setelah
konsumen melakukan akad kredit atas rumah tersebut, berapa harga
borongan bangunan per m2 yang bisa bapak berikan kepada saya?
Kadiv Teknik :
Wah,
serius nih pak? Berani kerja secara full finance? Begini, saya bisa
berikan borongan kisaran Rp. 1.850.000 s/d 1.900.000 per m2. Lebih
bagusnya kita ketemu saja membicarakan hal ini secara langsung pak.
Bagaimana?
Anda :
Boleh
pak, boleh .. Dalam waktu dekat kita atur deh pertemuan tersebut.
Terima kasih atas informasi yang diberikan. Selamat siang ..
Gotcha!
Kena deh. Dengan sedikit aksi tipu tipu seolah anda berlagak menjadi
kontraktor full finance, pastilah Kepala Divisi Teknik tersebut mau
merespon anda dengan baik. Jika anda hanya mencoba menawarkan diri dalam
kondisi rekanan kontraktor yang minta dibayar sesuai termin, jangan
berharap responnya bisa sedemikian bagus. Disarankan memakai no HP
cadangan saat melakukan kontak tersebut, bukan no HP utama anda.
Nah,
setelah melakukan praktek pengumpulan informasi diatas, data penting
yang anda ketahui adalah bahwa Harga Jual Rumah sebelum PPN adalah Rp.
200.000.000,- dan harga penambahan bangunan tiap 1 m2 adalah Rp.
2.000.000,- yang sudah diverifikasi silang melalui Kadiv Teknik. Selisih
harga antara info harga bangunan dari sales dan Kadiv Teknik anggap
saja sebagai biaya desain dan pengawasan.
ANALISA MENCARI HARGA JUAL TANAH PER METER PERSEGI (M2)
Marilah
kita mencoba menguraikan data-data yang ada untuk kasus Harga Jual
Rumah type 45/90 seharga Rp. 200.000.000,- sebelum PPN, dengan sebuah
pemahaman bahwa pada dasarnya komponen penyusun harga jual rumah yang
dipasarkan oleh pengembang secara umum hanya ada 3 komponen, yaitu ;
HARGA JUAL RUMAH = ( Harga Bangunan + Harga Tanah + Biaya lain-lain ) : 0,95
Keterangan ;
Harga Bangunan diketahui = Rp. 2.000.000,- /m2
Konstanta 0,95 adalah asumsi bahwa harga jual harus dibebani PPh Final 5%
Biaya
lain-lain terdiri dari ; biaya penyambungan listrik, biaya
penyambungan air bersih, biaya pengurusan IMB, biaya pemecahan
sertipikat per kavling, biaya taktis pengurusan KPR di Bank. Asumsi
biaya lain-lain adalah = Rp. 10.000.000,- / unit.
Jika kita mencari HARGA JUAL TANAH PER M2, maka rumus yang bisa kita pakai adalah ;
HARGA JUAL TANAH = (Harga Jual Rumah x 95%) – Harga Bangunan – Biaya lain lain
HARGA JUAL TANAH = (Rp. 200.000.000 X 95%) – (45 X Rp. 2.000.000) – Rp. 10.000.000
HARGA JUAL TANAH = Rp. 190.000.000 – Rp. 90.000.000 – Rp. 10.000.000
HARGA JUAL TANAH = Rp. 90.000.000,-
HARGA JUAL TANAH PER M2 = Rp. 90.000.000 / 90 m2 = Rp. 1.000.000,- / m2
Analisa
dengan cara yang sama lakukanlah terhadap semua data brosur kompetitor
yang anda peroleh. Tentu saja dengan memperhatikan segmentasi pasar yang
akan kita bidik nanti. Karena bisa saja kita peroleh data 3 kompetitor,
dimana 1 kompetitor bermain di kelas atas, dan 2 kompetitor bermain di
kelas menengah. Jika kita bermaksud main di kelas menengah, maka
kompetitor yang sejenis sajalah yang datanya lebih kita cermati sebagai
komparasi.
Output
dari semua hasil survei dan pengumpulan data data kompetitor adalah
guna mengetahui berapa harga jual kompetitor kita untuk Harga Tanah per 1
m2. Perlu kita pahami bersama bahwa dalam buku ini AW mengajak anda
kepada satu pemahaman bahwa; “Kita adalah Pengembang. Dan pengembang
mencari laba dari jualan tanah. Kita bukan kontraktor yang mencari laba
dari bangunan.”
Jika
output dari hasil analisa mencari Harga Jual Tanah per 1 m2 sudah kita
peroleh, akan dikemanakan data tersebut? Data tersebut akan kita pakai
sebagai referensi guna menetapkan harga penawaran yang akan kita ajukan
ke pemilik tanah. Bukankah anda sudah berjanji akan bertemu lagi dengan
pemilik tanah guna menyampaikan penawaran skim pembayaran?
Sebelum
bertemu dengan pemilik tanah, konsultasikanlah dulu semua data temuan
serta hasil analisa anda kepada Mitra Pemilik Keahlian yang sudah
berhasil anda gandeng. Bagaimanapun juga masukan dari pihak yang sudah
expert dan berpengalaman dibidang properti, sangat berharga buat anda.
Kalau perlu anda mengajak MPK guna ikut mendampingi anda melakukan
negoisasi dengan pemilik tanah. Konsekwensinya adalah anda harus
menanggung biaya transportasi MPK jika MPK yang anda gandeng berasal
dari luar kota anda.
PASARAN HARGA TANAH NORMAL
Tips yang AW ajarkan kepada anda guna mengetahui harga pasaran lahan yang akan anda jadikan patokan adalah;
Harga Perolehan Lahan = 20% dari Harga Jual Lahan setelah dikembangkan
Sebagai
contoh, jika dalam studi kasus diatas diketahui hasil analisa
memunculkan harga Rp. 1.000.000,- per m2 luas lahan. Maka estimasi harga
pasaran lahan di lokasi tersebut adalah = 20% x Rp. 1.000.000 = Rp.
200.000 / m2.
Cocokkanlah
dengan harga NJOP PBB, apakah lebih tinggi harga pasaran atau harga
dalam NJOP. Kebanyakan yang terjadi harga NJOP relatif lebih rendah
ketimbang harga pasaran.
Pada
saat anda bertemu kembali dengan pemilik lahan yang anda minati,
setidaknya di otak anda sudah ada gambaran harga normalnya. Acuhkan saja
soal kenyataan bahwa dulu pemilik lahan pernah menyebut harga penawaran
yang tak masuk akal, misal Rp. 400.000,-/m2. Aturan mainnya; pemilik
tanah boleh memberikan penawaran dengan harga berapapun, dan anda boleh
menawar dengan harga berapapun juga. Tak perlu ada yang merasa
tersinggung atau sungkan.
Mari
kita ambil contoh kasus diatas, dimana hasil analisa kita temukan harga
pasaran lahan normal = Rp. 200.000,-/m2. Maka pada saat bertemu dengan
pemilik lahan, ada 3 skim penawaran yang kita ajukan, yaitu sebagai
berikut;
Pembayaran Secara TUNAI KERAS
Dalam
skim ini, tunjukkanlah bahwa seolah olah anda cukup bonafid karena
berani mengajukan skim pembayaran secara hard cash. Tetapi ingat, ajukan
dengan harga penawaran maksimal 50% dari harga normal. Dalam contoh
kasus diatas, berarti anda menawar dengan harga Rp. 100.000,-/m2 saja.
Sudah pasti pemilik tanah akan menolak harga penawaran ini. Tidak jadi
masalah, karena memang penawaran diajukan supaya ditolak. Jangan
terpancing untuk menaikkan harga penawaran, kerena memang bukan skim ini
yang kita tuju.
Jika
secara mengejutkan ternyata pemilik tanah menyetujui skim pembayaran
ini, lakukan buying time dengan alasan bahwa pelunasan baru akan
dilakukan setelah terbit perijinan dari Pemda, dalam hal ini pengesahan
site plan atau disebut juga KRK (Keterangan Rencana Kota). Dengan
kondisi ini, setidaknya ada waktu kisaran 1,5 s/d 2 bulan bagi anda
sebelum jadwal pelunasan jatuh tempo. Lebih dari cukup buat mencari
Mitra Pemilik Modal, yang akan membantu anda menyelesaikan kewajiban
tersebut.
Pembayaran Secara TUNAI BERTAHAP
Ajukan dengan harga normal, yaitu Rp. 200.000,-/m2, dengan skim pembayaran sbb;
UTJ
Rp. 5.000.000,- dibayar pada saat penanda-tanganan PPJB secara
notariil, dilengkapi dengan Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus, dan Kuasa
Membangun.
Uang
Muka maksimal 20% dibayarkan pada saat Ijin Lokasi (atau Keterangan
Lokasi) serta pengesahan siteplan (atau KRK) sudah terbit. Usaha paling
keras saat negoisasi adalah ketika anda harus memaksakan kondisi ini,
yaitu baru bayar UM saat Site Plan atau KRK sudah terbit. Tujuannya
supaya kita memiliki cukup waktu guna menggandeng Mitra Pemilik Modal.
Sisa
80% dibayar selama 16 bulan @ 5%/bulan mulai bulan ke 7 s/d 22. Dengan
sengaja meminta angsuran dimulai bulan ke 7, karena pada saat itulah
proyek yang dikembangkan mulai ada potensi penerimaan dari hasil
penjualan. Dan ingat, asumsi kita dalam kasus ini adalah bahwa luasan
proyek yang dikembangkan dibawah 1 ha. Jadi waktu 16 bulan untuk
menyelesaikan sisa 80% harga relatif tak sulit dipenuhi.
Pembayaran Sesuai LUASAN KAVLING TERJUAL.
Ini
adalah skim pembayaran yang sebenarnya kita inginkan disetujui oleh
pemilik tanah. Lihatlah skim (a) yang terlalu rendah penawarannya, dan
skim (b) yang diangsur panjang sampai bulan ke 22, tapi tak memberikan
benefit serta kompensasi apa-apa kepada pemilik tanah. Dalam skim ini,
diajukan penawaran sebagai berikut ;
Tidak ada Uang Muka apapun yang dibayarkan kepada pemilik tanah.
Pembayaran
atas lahan dilakukan secara parsial sesuai luasan lahan yang terjual,
dalam perhitungan secara netto (kavling efektif).
Contoh :
Asumsi luas lahan yang jadi obyek transaksi adalah 6.500 m2
Perhitungan Brutto :
Rp. 200.000,- x 6.500 m2
= Rp. 1.300.000.000,-
Perhitungan Netto :
Asumsi luas lahan efektif
60% x 6.500 m2 = 3.900 m2
Harga per 1 m2 lahan efektif
= Rp. 1.300.000.000 / 3.900 m2
= Rp. 333.333,-/m2
Keterangan ; Lahan
efektif adalah prosentase maksimal luas lahan yang diijinkan dalam
siteplan, yang bisa diploting sebagai kavling yang bisa dijual (saleable
are). Sisanya diplot untuk sirkulasi trafic dan juga ruang terbuka,
termasuk area fasos/fasum.
Artinya setiap kali dilakukan pelepasan hak atas tanah seluas 1 m2, maka anda harus membayar ke pemilik tanah senilai Rp. 333.333,-
Misal
anda menjual 1 kavling dengan luasan 90 m2, maka anda harus membayar
kepada pemilik tanah senilai Rp. 333.333,- x 90 m2 = Rp. 30.000.000,-
Demikian
selanjutnya terus dilakukan pembayaran senilai luasan kavling terjual,
dimana pada saat seluruh (100%) kavling efektif telah dilepaskan haknya
kepada konsumen, maka pada saat yang bersamaan 100% total harga tanah
juga sudah lunas dibayar kepada pemilik tanah.
Pemilik
tanah di akhir proyek berhak mendapatkan bagian laba sebesar 35%
sebagai kompensasi atas skim pembayaran lunak ini. Dimana guna
menegaskan hal ini, nama pemilik tanah akan masuk kedalam daftar
pemegang saham PT dengan menguasai saham 35%. Dan untuk itu akan
dilakukan addendum perubahan Akta Pendirian secara notariil.
Ingat,
semua skim pembayaran diatas AW usulkan dengan asumsi luasan lahan yang
dikerjakan adalah dibawah 1 ha. Jika luasan lahan diatas 1 ha pakailah
asumsi bahwa dalam 1 tahun anda hanya mampu membayar lahan seluas 0,5 ha
saja. Artinya jika ada lahan seluas 2 ha, maka anda akan mengajukan
skim model (b) mulai bulan ke 7 s/d 48.
Pemahaman
terpenting disini adalah bahwa anda harus memiliki manajemen resiko
dalam kategori yang sangat sangat aman. Menyangkut kewajiban, kita
meminta kondisi yang sangat longgar. Makanya kepada pemilik tanah, kita
minta 1 tahun hanya mampu membayar 0,5 ha lahan. Tetapi menyangkut
keyakinan, anda harus yakin bahwa kemampuan anda dan tim anda, tentu
saja dibawah mentoring MPK, akan mampu bekerja dengan kemampuan 1 s/d
1,5 ha per tahun. Jangan lupa katakan kepada MPT soal hal kewajiban dan
keyakinan ini, agar setidaknya MPT tahu ada peluang dia menerima
pembayaran lebih cepat apabila proyek berjalan sukses.
Nasehat bijak dari AW adalah; Berkali kali kita jatuh, bangkit lagi dan jangan mengeluh. Berkali-kali kita gagal, ulangi lagi dan cari akal.
Bagian
yang paling mengaduk aduk emosi dan mental anda adalah ketika anda
berkali kali dan berulang ulang harus melakukan negoisasi guna
mendapatkan kesepakatan yang bagus sesuai tips AW, yaitu mendapatkan
Mitra Pemilik Tanah (MPT) yang bersedia diperlakukan dengan skim
pembayaran model (c) alias Pembayaran Sesuai Luasan Kavling Terjual.
Tetapi ternyata yang terjadi di lapangan tak semudah yang dijelaskan
didalam buku ini.
Disitulah
mental anda sebagai calon pengusaha diuji. Apakah anda ulet, gigih, dan
pantang menyerah. Ditolak 1x, mancari prospek ke 2. Ditolak 2x, mencari
prospek ke 3 dan seterusnya. Hasil akhirnya adalah bahwa anda harus
berhasil menemukan kesepakatan yang bagus dengan pemilik tanah. Tak
peduli keberhasilan itu didapat setelah anda minum kopi bersama 50 orang
pemilik tanah atau bahkan mungkin 100 orang pemilik tanah. Jika
berhasil, marilah kita sebut momentum sukses tersebut dengan sebutan
sebagai HOT DEAL. Saatnya
anda boleh bersulang meminum segelas anggur merah, karena berhasil
mendapat gandengan seorang Mitra Pemilik Tanah (MPT).
Sebelum
AW menjelaskan soal pencarian Mitra Pemilik Modal (MPM), maka guna
memperkecil resiko secara hukum atas HOT DEAL yang berhasil anda
sepakati, dalam bab berikutnya akan AW selipkan terlebih dahulu materi
soal pemahaman serta tips khusus soal dokumen perjanjian dan lain-lain
yang harus ditanda-tangani di Notaris. Barulah setelah bab yang mengupas
soal dokumen legalitas dipaparkan, anda akan melangkah ke materi soal
MPM.
No comments:
Post a Comment