Ketidakpastian Berpihak Kepada Kita

Dua tahun yang lalu saya pernah membeli lahan di daerah Magelang seluas 5.500 m2 yang masih berupa sawah tapi lokasinya strategis dan aksesnya bagus. Harga normal kisaran 200.000/m2 tapi berhubung pak haji pemilik tanah butuh uang cepat buat Lebaran, dia bersedia deal di harga 125.000/m2 saja. Harga Rp 687,5 juta. Berarti ini membeli dengan harga njomplang.

Pak haji cuma minta DP 87,5 juta dan sisanya 600 juta saya titip dalam bentuk cek tapi tanggal kosongan, dengan perjanjian cek dititipkan di Notaris dan bisa dicairkan 1 minggu sejak konfirmasi tertulis bahwa SHM sudah jadi.

Lahan statusnya masih Girik. Jadi yang dilakukan adalah tanda tangan Pelepasan Hak, lalu Notaris akan mengurus sampai dengan terbit SHM atas nama saya. Diestimasi kisaran 6 - 7 bulan.

Tapi yang terjadi adalah bahwa proses pensertifikatan memakan waktu sampai 16 bulan. Entah kenapa saya tidak tahu. Mungkin karena diproses melalui jalur biasa. Tak ada doping percepatannya. Buat saya tak ada untungnya selesai dipercepat toh uang yang ditanam baru 87,5 juta saja.

Saat SHM selesai dan cek 600 juta dicairkan, harga di lokasi tersebut sudah naik menjadi 250.000/m2. Tertunda 16 bulan memberi keuntungan saya mendapat lahan dengan harga 50% dari harga normal.

Pelajaran yang bisa dipetik adalah; BUATLAH AGAR KETIDAK PASTIAN BERPIHAK KEPADA KITA. Saya yakin anda paham apa yang saya maksudkan.

Salam Properti !!!

Selengkapnya >>

Jurus Serempetan Bisnis Properti

Apa yang ada di otak warga Semarang jika melihat di halaman utama koran lokal ada judul headline seperti itu? Lalu dilampiri gambar ada 3 orang memakai baju kerja yang terendam air sebatas dada, sambil mengangkat tas kerjanya diatas pundak supaya tidak basah kena air.

Semua imajinasi orang, mulai dari warga kota biasa, pengusaha yang biasa mondar mandir naik pesawat, sampai Walikota Semarang dan Gubernur Jateng yang tinggal di Semarang, pasti langsung terbelalak matanya. Bayangkan! Bandara banjir sebahu. Jelas transportasi udara menjadi terganggu. Dan semua sangat penasaran membaca lengkap isi beritanya. Itu berita heboh yang layak dikonsumsi.

Ini lanjutan beritanya;

Tapi jangan kuatir ada pesawat yang batal terbang, karena itu tadi cuma penggalan pantun pendek yang menjadi pemenang dalam lomba kreativitas antar staf PKP menyambut Hari Kebangkitan Nasional. Pantun selengkapnya berbunyi;

HANYA KARENA GERIMIS
BANDARA BANJIR SEBAHU
HANYA KAMPOENG SEMAWIS
YANG PANTAS JADI PILIHANMU

Kampoeng Semawis saat ini sedang mengadakan gelegar promo berupa paket pemberian subsidi angsuran KPR ..... Dst. Dan seterusnya .... Dan seterusnya.

Untuk foto 3 orang terendam air sebahu saya beri keterangan;

Kampoeng Semawis memiliki waterpark yang membuat anda selalu tergiur untuk menikmati kesegaran airnya. Kalau perlu pulang kerja boleh langsung nyebur tanpa harus ganti kostum.

Kena bukan??

Judulnya diberi penjelasan bahwa itu hanya penggalan pantun.

Fotonya diberi penjelasan soal waterpark yang ada di Kampoeng Semawis. Kenyataaannya memang foto dibuat di kolam renang. Airnya saja biru jernih. Kalau banjir pasti coklat keruh.

Itu adalah teknik beriklan yang memiliki STOPPING POWER dahsyat, yang membuat semua pembaca yang sempat membaca judulnya, dijamin tertarik membaca isinya. Apalagi saya tempatkan di halaman utama, sudah pasti kemungkinan dibaca orang sangat besar.

Teori antara judul iklan dan badan iklan yang sebenarnya tidak nyambung ini saya namakan TEORI SREMPETAN. Asal bisa nyrempet dikit saja, pembaca masih bisa menerima. Intinya teori srempeten ini supaya kita bisa membuat sebuah judul iklan yang punya Stopping Power kuat karena menarik perhatian.

Buatlah judul yang unik dan menggelitik, lalu srempetkan sedikit saja dengan badan iklan yang menjadi inti pesan.

Jika anda menyimak beberapa artikel yang saya tulis, lihatlah judulnya selalu memiliki stopping power yang kuat, misal;

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG.
ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA
GAK NAFSU KETEMU OM OM
CEWEK GENIT BERDADA RATA

Padahal isinya terkadang gak relevan. Srempetannya hanya ada di 1 atau 2 kalimat saja. Tapi pembaca tak merasa terkecoh, karena memang bisa nyambung, hehe ...

Itu hanya entry point yang menggiring pembaca masuk ke essensi dan pesan iklan yang ingin kita sampaikan.

Jadi?? Galilah kreativitas anda, membuat judul iklan yang HEBOH, UNIK, MENGGELITIK, lalu carilah celah bagaimana menyerempetkan judul heboh dengan stopping power kuat tersebut dengan badan iklan yang memuat isi promosi sebenarnya.

Selamat berkreasi !!!!

Selengkapnya >>

Belajar Dari Banyak Guru

Menjelang petang, dibawah hujan gerimis datang seorang pria misterius. Badannya kekar dan tegap, berambut panjang. Membawa sebuah bungkusan panjang yang tak jelas apa isinya. Dia mengetuk pintu padepokan Kungfu Properti.

Suhu, terimalah saya sebagai murid perguruan. Ajari saya cara menggandeng MPM (mitra pemilik modal). Beritahu proposal investasi macam apa yang membuat MPM mau berinvestasi di proyek kita. Saya sudah mencoba kesana kemari tiada hasil. Saya hampir putus asa.

Padahal sudah saya praktekkan ajaran dari guru saya, yaitu menawarkan proposal proyek dengan Rasio Investasi dimana dengan MODAL 2 milyar mendapat LABA 1 milyar dalam WAKTU 2 tahun. Namanya konsep 212.

Mohon petunjuk Suhu Perguruan Kungfu Properti, kata pria misterius itu sambil menyilangkan tangan haturkan sembah.

Karena merasa ngeri, biar dia cepat-cepat pergi, saya segera menjelaskan;
Jangan pakai Konsep 212. Kalau dalam waktu 2 tahun potensi laba cuma 50% dari modal, berarti setahun 25%. Jika mesti dibagi-bagi lagi ke MPT, MPM dan MPK, hasilnya kurang menarik. Suhunya pasti gendeng jika mengajarkan konsep investasi seperti itu.

Memang guru saya namanya Ibu Sito Gendeng, jawab pria misterius tersebut. Tetap dengan wajah serius.

Pakailah konsep kelayakan investasi dengan JURUS 1:2:3. Sebuah proyek dianggap layak (feasible) dikerjakan apabila memenuhi kaidah; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN. Artinya laba 200% dalam waktu 3 tahun, alias kisaran 65% pertahun. Dengan laba sebesar itu, dibagi bagi 3 pihak (MPT, MPK, MPM) sekalipun masih tetap menarik.

Tapi saya tak boleh menyimpang dari kaidah 212, suhu. Itu pakem saya. Murid Sito Gendeng tak boleh pakai jurus lain.

Lho, siapa bilang? Jangan terlalu kenceng memegang pakem. Fleksibel saja. Ibarat mobil retreat, kadang kita lihat spion kiri, kadang lihat spion kanan. Yang penting tidak nabrak. Dalam menjalankan bisnispun, tak perlu fanatik pakai otak kanan atau otak kiri. Sinergi saja, kapan mesti kita gunakan yang kiri, kapan mesti gunakan yang kanan. Kalau setahu saya, pimpinlah dengan otak kanan, manajemenkan dengan otak kiri. Juga jangan fanatik dengan 1 guru. Justru belajar dari banyak guru dan banyak aliran makin memperkaya diri kita. Dari guru A belajar cara membeli properti tanpa modal. Dari guru B belajar mendapatkan hot deal secara mudah.

Dari guru C belajar cara menjual dengan strategi pemasaran yang benar. Dari guru D belajar cara berhutang tanpa perlu mengembalikan, hehe ..

Ngomong-ngomong, nama kamu siapa sih bung?? Saya memberanikan diri bertanya. Penasaran.

Wiro Sableng, jawabnya. Kali ini sambil cengengesan.

Ups, ternyata dia Wiro Sableng, pendekar Kapak 212 ... Pantesan pakemnya 212 terus.

Selengkapnya >>

Menganalisa Sebuah Prospek

Mas AW, saya mau ketemuan di Semarang nanti sore ya. Tunggu saya yang mau datang bersama teman dari Solo. Ada prospek bagus di Sumedang Jabar.

Sorenya mereka datang dan kamipun ngopi bareng. Mereka langsung menggelar beberapa dokumen diatas meja;

1. Ijin lokasi 15 ha dari Bupati Sumedang tertanggal Nop 2005.
2. Siteplan 15 ha yang sudah disahkan Bupati Sumedang Des 2005.
3. Dukungan dari Jamsostek untuk PUMP (Pinjaman Uang Muka Perumahan) apabila ada perusahaan peserta Jamsostek yang karyawannya mengambil perumahan di proyek tsb.
4. Dukungan KPR dari BTN untuk pembeli perumahan tsb.

Saya lihat-lihat sebentar saja dan langsung saya taruh di meja. Saya kemudian bertanya;

Mana bukti penguasaan HAK ATAS TANAH? Apakah lahannya sudah dikuasai?
Mereka gelagapan.

Justru kami mau menggandeng partner untuk membebaskan lahan. Kisaran 5 tahun yang lalu harganya masih 120.000/m2, sekarang sudah 150.000/m2.

Harga lahan RSH kok semahal itu!

Saya bertanya lagi;
Apakah sudah ada CAPTIVE MARKET alias daftar calon pembeli yang sudah siap membeli unit-unit rumah di proyek ini?

Mereka menyodorkan 2 lembar list perusahaan di Kabupaten Sumedang yang jadi peserta Jamsostek.

Hehehe ... Saya benar-benar geli dengan prospek yang disodorkan ini. Sebenarnya tak ada opportunity apapun yang mereka bawa.

1. Ijin Lokasi sudah expired
2. Siteplan belum tentu kita suka
3. Dukungan Jamsostek tak ada arti apa apa
4. Dukungan KPR tak ada arti apa apa

Kenapa?? Dalam bisnis ini, yang kita butuhkan adalah LAHAN atau KONSUMEN (captive market). Jika lahan sudah dikuasai, tinggal kita carikan konsumennya. Jika konsumen sudah tersedia, tinggal kita carikan lahannya. Lha ini?? Keduanya belum ada. Perijinan memang penting, tapi itu bukan hal terpenting. Punya ijin tak punya lahan buat apa?

Lahan suruh kita yang membebaskan sendiri dengan modal kita. Konsumen? Cuma ada list perusahaan peserta Jamsostek. Ibarat menawarkan kijang, tapi kijangnya masih lari-lari di padang savana dan kita disuruh mengejar sendiri.

Capek deh !!!

Selengkapnya >>

Target Dan Realisasi Bisnis Properti

abtu tgl 21 Agustus kemarin PSIS Semarang menunjuk GM (general manager) baru untuk musim kompetisi 2010/2011. Ini adalah jabatan prestisius yang pernah saya duduki pada tahun 2008/2009 yang membuat nama saya populer di kota Semarang, tapi sekaligus membikin miskin karena terlibat dalam pembiayaan tim tanpa APBD bersama rekan rekan manajemen lainnya. Kenangan manis sekaligus pahit. Hehe ..

Sekaligus diumumkan target musim kompetisi 2010/2011 adalah; SEKEDAR BERTAHAN DI PAPAN TENGAH DIVISI UTAMA. Artinya tahu diri tidak berharap banyak PROMOSI ke Liga Super. Hanya bertahan agar tidak DEGRADASI ke Divisi I.

Ironis. Jika memasang target PAPAN TENGAH, bisa bisa kepleset di papan bawah alias kena degradasi. Coba kalau pasang target PAPAN ATAS, kalaupun gagal setidaknya kepleset di papan tengah dan lolos degradasi.

Menurut saya; TARGET MESTI SETINGGI MUNGKIN. Tapi juga REALISTIS.
Seorang sahabat CGJP pernah japri pada saya, terkesan dengan KONSEP 1:2:3 yang saya paparkan dalam artikel berjudul PRIA MISTERIUS (Wiro Sableng 212). Itu adalah konsep kelayakan sebuah proyek layak diambil atau tidak.

Jika sebuah proyek memenuhi kriteria; MODAL 1 mendapat LABA 2 dalam WAKTU 3 TAHUN, maka proyek itu feasible untuk digarap. Karena ada potensi laba 200% dalam waktu 3 tahun. Alias kisaran 65% setahun.

Apakah target 1:2:3 realistis? Jika kita harus membeli lahan sekaligus juga menyiapkan modal kerjanya, rasio 1:2:3 jelas hal yang tak realistis. HIL YANG MUSTAHAL.

Kata kuncinya ada di lahan. Jika kita bisa mendapatkan lahan secara KERJASAMA alias hot deal, atau setidaknya dengan DP 10% bisa mendapat lahan, maka rasio 1:2:3 tersebut masih realistis alias mampu dicapai. Saya pernah mengerjakan proyek seluas 3 ha yang selesai dalam waktu 3 tahun, dengan MODAL 1,5 M mendapat LABA 8 M. Berarti malah rasionya 1:5:3.

Target 65% pertahun, jika meleset jatuh di angka 45 s/d 50%. Masih bagus secara investasi. Coba bayangkan kita memasang target 40% pertahun, ‎​jika meleset jatuh di angka 25 s/d 30%. Jika harus dibagi ke MPT dan MPM, habislah bagian kita coy. Bisa bisa kita kerja bakti saja tanpa hasil.

Nah, dalam ilmu jin, jatuh tak selalu kebawah lho. Kepeleset tak harus kebawah. KEPELESET bisa saja justru KEATAS. Target 65% pertahun bisa bisa malah kepeleset menjadi 70% pertahun. Caranya? Bikin ACTION PLAN yang benar dan presisi. Jangan GACUK NGGLUNDUNG, maju berperang tanpa kalkulasi apapun.

Bagilah tim kita menjadi 2 kelompok;
Kelompok P (pendapatan)
Kelompok B (biaya)

Tempatkan orang-orang yang ahli manfaat, ahli promosi, ahli jualan, ahli estetika di kelompok P. Mereka bertugas mencetak OMSET sebesar-besarnya. Merancang manfaat sebesar-besarnya.

Dipihak lain, tempatkan orang-orang yang ahli mengontrol budget di kelompok B. Mereka ini adalah kumpulan manusia cerewet yang suka memelototi SPK dengan harga tak wajar, yang komplain saat tagihan listrik bengkak, yang komplain jika ada nota dengan harga satuan mencurigakan, kritis terhadap pengeluaran yang tak memberi dampak langsung terhadap naiknya omset penjualan.

Biarkan kelompok P dan B menjalankan fungsinya masing-masing.

Lalu kita di kelompok mana?? Kita ada di kelompok L (Laba), karena ;

L = P - B.
Laba = Pendapatan - Biaya

Sebagai MPK, kita mesti memegang teguh paham maximize profit minimize cost. Kita memotivasi P supaya omset terus naik, dan mendukung B supaya biaya terus turun.

Selengkapnya >>

Bisnis Properti dengan Otak Kanan

Benar-benar otak kanan. Modal nekat. Gacuk ngglundung.

Sore ini usai rapat di Jakarta, saya langsung bergegas mau pulang langsung ke Semarang. Mau go show ke bandara gak berani. Kemungkinan dapat tiket kecil deh saat peak season Lebaran seperti ini.

Saya memilih go show ke stasiun Gambir saja. Berharap ketemu calo calo. Setahu saya baru 13 calo yang tertangkap, berarti masih gentayangan calo-calo lainnya.

Calo pertama menawarkan tiket Argo Sindoro jurusan Semarang seharga Rp 750.000,-. Mahal banget. Sambil mengucap amit-amit jabang bayi saya iyakan. Eh, 15 menit berlalu tiket yang dijanjikan tak kunjung datang.

Calo kedua menawarkan tiket Taksaka jurusan Yogya juga seharga 750.000 juga. Saya mikir-mikir, karena dari Yogya ke Semarang mesti naik travel lagi.

Tengok sana tengok sini gak ada calo lagi, saya kembali mencari calo kedua tadi yang menawarkan tiket Taksaka. Yeah, sudah keburu disambar orang tiket yang tinggal 1 seat itu.

Saya mulai panik. Saat ada calo ke 3 menawarkan tiket Cirebon Ekspres yang cuma sampai stasiun Tegal saja, saya langsung sambar seharga 350.000. Soal dari Tegal lanjut ke Semarang naik apa, itu urusan nanti. Mantan suporter  bola nekat seperti saya takut apa? Yakin pasti bisa sampai ke Semarang dengan selamat.

Hehe .. Benar benar saya merasa otak kanan saya juga bisa dominan. Ala Lionel Messi. Biasanya saya suka kalkulasi ala otak kiri, mirip Christiano Ronaldo. Kali ini saya sangat menikmatinya.

Saya type orang yang tak berani menjual dagangan dan membagi brosur saat lahan belum saya kuasai.

Bahkan saya tak berani menjual kavling yang alas haknya belum berupa sertipikat (masih girik).

Saya type orang yang tak berani membangun sebelum IMB terbit.

Saya type orang yang selalu menyiapkan budget OHC (overheadcost) proyek mesti tersedia selama 6 bulan pertama karena berpandangan bahwa penerimaan normal baru mengalir mulai bulan ke 7 dan seterusnya.

Saya type orang yang mengajarkan kepada sales bahwa selama konsumen yang menyatakan batal secara lisan belum dibatalkan secara tertulis, maka unit tersebut belumlah menjadi stok yang bisa dipasarkan ke konsumen lain.

Saya type orang yang tak pernah menganggap sebuah proyek layak digarap jika tak memenuhi kaidah investasi 1:2:3 (modal 1 laba 2 waktu 3 tahun).

Tapi kasus naik Cirebon Ekspres ini menjadi bukti bahwa pada dasarnya manusia dikaruniai Tuhan otak yang luar biasa dan fleksibel. Terkadang dominan kanan, terkadang dominan kiri. Semua sesuai kebutuhan saja.

Tak perlu banyak pikir dan kalkulasi. Yang penting masuk gerbong. Bahkan saya menulis artikel ini didalam gerbong Cirex tanpa beban pikiran nanti dari Tegal ke Semarang naik apa. Enjoy saja coy.

Jika mampu mengajar cara membuat ACTION PLAN proyek secara detail, masak gak tahu mencari moda transportasi apa saja dari Tegal menuju Semarang.

Sepanjang tak lupa membawa kartu ATM, dunia ini gak jauh jauh amat kok.

Selengkapnya >>

Siap Action

Lengkap sudah. Dengan demikian anda sudah berhasil mendapatkan 3 gandengan,  yaitu;

• Mitra Pemilik Keahlian (MPK)
• Mitra Pemilik Tanah (MPT)
• Mitra Pemilik Modal (MPM)

Proyek siap dilaksanakan. Anda yang jadi pengembangnya. MPK (Mitra Pemilik Keahlian) yang membuatkan Action Plan nya sekaligus menjadi Mentor anda selama proyek berlangsung.

Lahan yang akan dikembangkan adalah lahan milik MPT (Mitra Pemilik Tanah).

Cukup menciptakan 1X success story saja, akan membuat anda merasa lebih percaya diri dan secara skill serta mental sudah siap menghadapi tantangan berikutnya yang lebih besar.

Ingat!!  Anda bukan membaca buku ini bukan untuk jadi makelar tanah, tapi untuk jadi PENGEMBANG. Segera upgrade skill and knowledge anda melalui  WORKHSOP  dan TRAINING KHUSUS calon Pengembang, yang banyak digelar oleh lembaga management di beberapa tempat. Atau jika anda tak mau repot, silahkan mengirim email ke;

ari.wibowo_jinproperti@yahoo.co.id

Anda akan mendapatkan jadwal Workshop yang rutin digelar di beberapa kota besar di Indonesia, meski seringnya di Pulau Jawa.

AW juga berpesan agar anda sekaligus masuk KOMUNITAS khusus di dunia Properti. Karena didalam komunitas itulah anda akan menemukan banyak OPPORTUNITY.

Selengkapnya >>

Merintis Bisnis Properti Sebagai Pengembang

BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? (Bab I)

 

ILUSTRASI; Pada saat anda baru saja lulus SLTA dan bercita-cita menjadi seorang Insinyur, mungkin anda kebingungan saat ditanya soal SKS, soal tugas Gambar Teknik, soal Kerja Praktek, soal gambar Konstruksi Bangunan, soal Skripsi dll. Karena memang anda belum pernah menjadi mahasiswa Fakultas Teknik. Itu semua tak perlu menjadi beban. Mantapkan saja hati anda. Yakinlah bahwa segala sesuatu pasti bisa dipelajari dan dijalani. Bukankah nanti ada dosen yang akan membimbing anda. Ada kakak angkatan yang bisa menjadi tempat bertanya. Tetapkan saja paradigma di otak anda, bahwa anda pasti mampu. Selaraskan perilaku anda dengan paradigma yang sudah ditetapkan, jalani saja seperti air mengalir, dan nikmatilah hasilnya. Anda pasti akan berhasil menjadi seorang Insinyur.

Pengembang Perumahan

 

Jika anda berpikir bahwa bisnis properti harus selalu dalam skala besar ala Ciputra Grup, Agung Sedayu Grup, Lippo Grup atau Duta Pertiwi Grup, sudah jelas anda mundur teratur sebelum berani melangkah. Bisnis properti memang dipandang banyak orang sebagai bisnis padat modal dan jangka panjang, dengan hasil investasi yang menggiurkan, serta memberi predikat prestisius kepada pengembangnya.

Padahal jikalau kita mau berpikir sedikit logis, apapun jenis usaha pastilah selalu dimulai dan dirintis dari kecil. Jika saat ini pengembang besar tersebut ibarat sudah berlari di langkah ke 1000, tetap saja ada langkah pertama yang dahulu mereka lakukan. Tak ada sebuah keberhasilan yang diperoleh secara instan. Semua harus dilakukan dengan sungguh sungguh, dibarengi kerja keras dan ketekunan.

Tak perlu berpikir bahwa untuk mendapatkan sebutan sebagai pengembang kita mesti menggarap lahan seluas 10 hektar atau malah 50 hektar. Mulailah dengan mengerjakan lahan berskala kecil dibawah 1 hektar terlebih dahulu. Bahkan mengembangkan lahan seluas 800 m2 yang bisa dijadikan 8 unit ruko saja berarti anda sudah melakukan bisnis sebagai pengembang properti.

Belajar terlebih dahulu mengelola lahan luasan kecil, untuk selanjutnya jika sudah memiliki pengalaman barulah beranjak menggarap lahan dengan luasan yang lebih besar. Tak perlu kuatir soal kompetensi anda yang kurang memadai di bidang properti. Tak perlu kuatir tentang ketersediaan tanah yang akan dikembangkan harus dibeli dengan menggunakan uang siapa? Tak perlu bingung modal kerja untuk bangunan, infrastruktur dan overhead cost diperoleh dari mana.

Dalam buku ini AW justru ingin mengajak anda berpikir terbalik (upside down thinking) bahwa dengan modal uang recehanpun kita bisa menjalankan bisnis properti ini. Kata kuncinya terdapat pada 3 hal yang harus berhasil anda gandeng, yaitu ;

• Mitra Pemilik Keahlian (MPK)
• Mitra Pemilik Tanah (MPT)
• Mitra Pemilik Modal (MPM)

Jika ketiga hal diatas bisa anda gandeng, maka peluang anda menjadi pengembang properti bukan lagi sekedar mimpi. Merintis bisnis properti sebagai pengembang benar-benar gampang. Penjelasan lebih lanjut mengenai MPK, MPT dan MPM akan dijelaskan dalam Bab III, setelah diselingi terlebih dahulu oleh Bab II yang membahas mengenai pembuatan PT kosong.

Selengkapnya >>