Kebutuhan Modal Kerja

Berdasarkan pengalaman empiris saya dalam menyusun puluhan ACTION PLAN untuk proyek proyek properti yang kami kembangkan sendiri atau saat saya disewa sebagai konsultan menyusun ACTION PLAN (biasanya saya beri bonus MARKETING PLAN) oleh beberapa relasi, saya menemukan sebuah teori yang saya beri nama Teori 6I6OLO. Dibaca; Teori GIGOLO.

Teori GIGOLO ini kepanjangan dari ;

6I = 6 bulan Infrastruktur / Ijin
6O = 6 bulan Overhead cost (OHC)
LO = Legalitas Oke / Lima Orang

Definisi Teori GIGOLO;
Modal kerja minimal yang dibutuhkan untuk sebuah proyek properti adalah setara dengan 6 bulan pertama budget Infrastruktur ditambah 6 bulan pertama budget Overhead cost. Dan dikelola oleh minimal 5 (Lima Orang) personil.

Batasan;
- Asumsi ACTION PLAN dibuat secara konservatif dalam management risk yang hati hati.

6I
Ketersediaan dana minimal yang anda perlukan dalam mengurus ijin dan mematangkan lahan (infrastruktur dan utilitas) di proyek anda. Lihat ACTION PLAN yang sudah anda buat. Budget Infrastruktur yang dibutuhkan di 6 bulan pertama itulah yang wajib disediakan.

Jika proyek anda durasi pendek (misal 12 bulan), sudah pasti 6 bulan budget Infrastruktur sama saja 50% budget Infra. Tapi kalau proyek anda durasi 36 bulan misalnya, tercapai economic scale sehingga budget 6 bulan equel di kisaran 15 - 20% dari total budget.

6O
Ketersediaan dana minimal yang harus disediakan untuk Overhead Cost, yang terdiri atas; OHC persiapan dan inventaris kantor, OHC operasional kantor, OHC gaji karyawan, OHC bonus karyawan, OHC promosi. Kasbank memadai yang sanggup membiayai kebutuhan OHC selama 6 bulan sesuai ACTION PLAN niscaya memperkecil resiko kesulitan cash flow.

LO
LO bisa dianggap singkatan dari Legalitas Oke. Meski dalam hal ini LO dianggap singkatan dari (minimal) Lima Orang. Karena struktur organisasi proyek yang ramping tapi efektif berdasarkan pengalaman empiris saya disarankan minimal 5 orang yang multi talent, meski masing masing tetap memiliki job description sbb;

KEuangan = keuangan, akunting, tax
TEknik = Desain (arsitektural, struktural) Infrastruktur, Utilitas, Bangunan
Marketing = Selling, Marketing, Promotion
Umum = Legal, HRD, Estate Management
periJINan = Ijin saat pra project. Saat project sudah running difungsikan sebagai admin penjualan dan KPR.

Lima aspek diatas disingkat KETEMU JIN.

Untuk proyek dengan skala lebih besar (bukan proyek kecil yang 1 tahun selesai), jelas saja jumlah personil membengkak dan struktur organisasi mengalami penyesuaian. Tapi esensi 5 aspek diatas tetap menjiwai.

Mungkin anda bertanya, mana alokasi budget untuk bangunan? Setidaknya untuk membangun rumah contoh karena pembangunan selanjutnya tergantung laju penjualan, dan bisa jadi kita dapat MoU Indent dengan perbankan.

Jawabannya adalah bahwa alokasi budget bangunan diambil dari potensi cash in dari konsumen, yaitu pembayaran UTJ (uang tanda jadi), uang muka dll. Pengalaman saya selama ini, arus kas yang masuk dari situ selama 6 bulan pertama jika penjualan kita bagus, mampu mengcover biaya bangunan selama 6 bulan pertama.

Dalam bisnis pengembang, jika segala sesuatunya berjalan lancar, biasanya mulai bulan ke 7 dst arus kas masuk sudah deras. Terutama dari pencairan KPR konsumen yang sudah selesai mengangsur Uang Muka.

Demikian sedikit penjelasan yang saya sampaikan mengenai Teori GIGOLO. Pasti ada yang pro dan kontra, karena pengalaman empiris masing masing beda. Bukan untuk dijadikan polemik, hanya jadikan tambahan wacana saja buat kita semua.

Teori GIGOLO sudah diaplikasikan di 32 artis, ehh .. 32 proyek maksudnya, hehe. Sukses !!!

Selengkapnya >>

Rencana Aksi

Ibarat negara, ACTION PLAN adalah UUD, karena memuat hal hal yang pokok dan mendasar.

Ibarat hukum acara, ACTION PLAN adalah KUHAP, karena mengatur banyak ketentuan secara detail.

Ibarat jalan raya, ACTION PLAN adalah rambu rambu lalu lintas, karena mengingatkan anda hal hal yang tidak boleh dilanggar.

Ibarat perjalanan pesawat, ACTION PLAN adalah GPS atau alat navigasi, karena bisa mengecek apakah jalur anda menyimpang atau on the track.

JANGAN REMEHKAN ACTION PLAN.

ACTION PLAN adalah Paretto, karena jika anda susun dengan akurat dan benar, maka 80% arah pelaksanaan proyek anda sudah bisa digambarkan.

Dengan menguasai teknik pembuatan ACTION PLAN, maka hanya dengan disebutkan 3 variabel saja;
- Luasan Lahan
- Efektivitas Lahan
- Harga Lahan

Anda bisa dengan cepat menyebutkan;
- Berapa lama umur proyek
- Berapa modal kerja minimal yang dibutuhkan proyek
- Berapa total omset proyek
- Berapa potensi laba
- Berapa jumlah kavling (unit)
- Berapa budget biaya Infrastruktur
- Berapa budget biaya Overheadcost
- Dan lain-lain

Tahukah anda bahwa menyusun budget didalam ACTION PLAN adalah sebuah seni?

Jika anda type SAVE PLAYER, pendekatan yang anda lakukan adalah pola ideal. Budget anda dijamin aman. Mudah cari kontraktor. Tapi bisa jadi resikonya harga jual anda kurang kompetitif.

Jika anda type RISK TAKER, pendekatan yang anda lakukan adalah pola slim fit. Agak susah cari kontraktor. Berpotensi over budget. Tapi benefitnya, harga jual anda sangat kompetitif.

Jika anda type GACUK NGGLUNDUNG, anda berani menggelinding tanpa memiliki ACTION PLAN. Mengandalkan intuisi dan improvisasi. Berhati hatilah supaya tak banyak rintangan di jalan.

Sssssstttt ... Menyusun ACTION PLAN ada rahasianya lho .... :)

Sukses buat kita semua.

Selengkapnya >>

Seni Memprediksi

Pesta bola kelas dunia segera dimulai. Partai pembuka antara tuan rumah AFSEL melawan MEKSIKO adalah sajian pembuka. Bagaimana prediksi anda?? Skor akhir berapa?

Bagi pemain properti, memprediksi berapa target penjualan anda setiap bulan atau akumulasi 1 tahun wajib dilakukan. Ini untuk FORECASTING CASHFLOW dan pembebanan Overhead Cost yang wajib anda lakukan.

Contoh kasus;
Misal saya punya lahan seluas 12.000 m2. Efektif 60% atau seluas 7.200 m2.

Dibagi menjadi 60 kavling dengan luas rata-rata 120 m2/kavling.

Kemudian saya lakukan MARKETING RESEARCH (analisa lingkungan, analisa kompetitor, dll), sehingga muncul output misalnya kemampuan daya serap pasar di lokasi kota tempat proyek kita dikembangkan adalah 6 unit perbulan.

Nah, artinya saya bisa estimasi umur proyek saya adalah 16 bulan, yaitu;

3 bulan masa PRA PEMASARAN

10 bulan (60:6) masa PEMASARAN

3 bulan masa PASCA PEMASARAN

Estimasi umur proyek 16 bulan bisa saya pakai datanya untuk estimasi hal-hal sbb;

Estimasi biaya OHC;
@ 30juta x 16 bulan = 480 juta

Estimasi membangun rumah stok;
= 6 unit x T-36 x Rp 1.500.000/m2
= Rp 324.000.000,-

Dibayar 4x termin, berarti tiap bulan mesti ada budget 81juta/bulan.

Hehe .. Itu cuma membuktikan bahwa seorang pemain properti sudah sepatutnya memiliki kemampuan MEMPREDIKSI pasar.

Piala Dunia? AFSEL bakal draw 1-1 melawan Meksiko di partai pembuka.

Selengkapnya >>

Rencana Membawa Bencana

Seorang teman yang sudah level Investor cerita ke saya bahwa dia baru saja salah investasi, karena membeli lahan seluas 1.900 m2 seharga 2,2 Milyar tapi tak bisa dijadikan apa apa. Lokasinya di kota Ungaran, tepat ditepi jalan yang akan jadi akses tol Semarang - Solo.

Lebar depan cuma 18 m2 lalu ngantong kedalam dengan bentuk tak beraturan. Ketika dibuat jadi siteplan perumahan, hanya ketemu efektivitas lahan 50% karena bentuknya yang asimetris. Harga perolehan yang sudah 1,15 juta/m2 ketika efektif cuma 50% berarti harga efektif tapi mentah sudah 2,3 juta/m2. Belum ditambah biaya infra, utilitas dan OHC. Apalagi dibebani laba. Bisa bisa harga jual lahan jatuh Rp 3juta/m2. Impossible untuk kelas Kota Ungaran.

Sementara mau dibuat komersil berupa ruko ya percuma karena lebarnya cuma 18 m saja. Dapat 3 ruko saja paling banter. Dan sisa lahan belakang sia sia.

Saya tanya kenapa membeli lahan tersebut? Alasannya dia mendengar info bahwa jalan tersebut di tahun 2010 ini juga akan dilebarkan kisaran 15 m, dengan harga 'ganti untung' sebesar Rp 5 juta/m2. Jika lahannya seluas 270 m2 kena ganti untung Rp 5 juta/m2, ada uang masuk Rp 1,35 M.

Berarti dia mendapat lahan seluas (1.900 - 270) alias 1.630 m2 seharga (2,2 M - 1,35 M) alias Rp 850juta atau Rp 520.000/m2. Itu harga yang bagus untuk jalan raya yang dilewati akses keluar masuk pintu tol.

Lalu kenapa kok bilang rugi?

Ternyata berdasarkan kemampuan PT Jasa Marga melobi dinas dinas terkait, di ruas jalan tersebut tak jadi dilebarkan melainkan hanya akan dilakukan TRAFFIC MANAGEMENT, dimana jalan tersebut akan diatur hanya menjadi 1 arah saja, dan keluarnya diarahkan ke jalur lain.

Oh astaga, sudah gak jadi dapat 'ganti untung' sekarang malah dapat musibah jalur yang semula 2 arah akan dijadikan 1 arah yang tentunya akan mengurangi valuenya. Pantas teman saya itu mengeluh rugi dan salah investasi.

Pelajaran apa yang bisa kita petik dari kasus tersebut?? Jangan mengambil keputusan investasi hanya berdasarkan sebuah RENCANA yang didengar. Karena rencana bisa diubah, bisa juga ditunda pelaksanaanya. Dan itu diluar kontrol kita. Ambilah keputusan hanya berdasar FAKTA yang ada dan sudah terjadi.

Sambil bergurau saya katakan; Lha saya saja sudah dengar info ada tol Semarang - Solo sejak saya masih SMA. Sekarang sampai saya punya anak sudah kelas 2 SMP, jalan tol itu belum diresmikan. Coba kalau sejak th 1988 beli lahan untuk dijadikan rest area, bisa bisa 22 tahun cuma dapat hasil panen singkong saja, hehe ....

Selengkapnya >>

Surat Order Membangun

Jadi ingat 5 tahun yang lalu di salah satu proyek saya ada kasus konsumen sudah akad kredit, dan dijanjikan serah terima bangunan 6 bulan berikutnya. Saat sudah 5 bulan sejak akad kredit dan konsumen iseng nengok kavlingnya, konsumen marah-marah karena pondasi rumahnya belum digali sama sekali. Kami kalang kabut. Antar divisi saling menyalahkan. Saling tuding siapa yang salah sehingga lalai membuka SPK bangunan untuk unit tersebut. Buru buru kami buka SPK untuk target penyelesaian 2 bulan. Pastinya telat STB.

Setelah itu kami rapat koordinasi dan mencoba membuat sisdur yang lebih baik. Kemudian muncul yang namanya SURAT ORDER MEMBANGUN. Ini adalah form yang mesti dibuat oleh staf KPR (cq. Div. Keuangan) ke divisi Teknik, supaya segera memulai pembangunan sebuah unit rumah setelah dilakukan akad kredit.

Dengan SOM ini diharapkan tidak akan terjadi kelalaian lagi yang berakibat keterlambatan penyerahan bangunan kepada konsumen. Karena antar divisi saling mengingatkan dan berkoordinasi.

Kata kuncinya; KOORDINASI.
Lakukan koordinasi lintas divisi supaya tidak terjadi miskomunikasi.

Selengkapnya >>

Action Plan Bisnis Property

Dilakukan sebuah percobaan terhadap 10 anak-anak yang belum pernah diajari cara berenang sama sekali, tapi langsung dipaksa menyebur ke air yang dalam. Ternyata berdasarkan instink dan nalurinya, 10 anak-anak tersebut mampu survive dan tidak tenggelam. Bahkan pengalaman pertama masuk ke air tersebut sekaligus dijadikan pembelajaran buat 10 anak-anak tersebut untuk sebuah hal baru yang mengasyikkan, yaitu; BERENANG.

Hasil percobaan diatas tidak mempengaruhi prinsip saya bahwa sebaiknya seseorang diajari 'cara berenang' atau 'teknik berenang' terlebih dahulu sebelum diceburkan ke air. Boleh saja langsung diceburkan ke air sebelum diajari 'teknik berenang' asal kita selaku instruktur siap mendampingi dan jadi safety guard. Artinya ada mentor yang mendampingi.

Demikian pula pemahaman saya soal eksekusi pelaksanaan sebuah proyek properti setelah penguasaan lahan ada di tangan, yaitu bahwa sebuah proyek properti baru boleh dilaksanakan jika si Pimpro (pimpinan proyek) sudah menyiapkan ACTION PLAN untuk proyek yang akan dilaksanakannya. Action Plan tak harus secara detail ala modul yang diajarkan dalam Workshop KETEMU JIN PROPERTI, tapi Action Plan sederhana sekalipun asal memuat hal-hal yang pokok, sudah lebih dari cukup. Action Plan adalah kebutuhan.

Hal-hal pokok tersebut adalah ;

• Kebutuhan Modal Kerja
• Ekspektasi Laba
• Umur Proyek
• Budget Pematangan Lahan
• Budget Overhead Cost (OHC)
• Harga Pokok Tanah (HPT)

Diluar hal tersebut, yang perlu dipahami oleh seorang Pimpro adalah masalah LEGAL dan PERIJINAN. Saya sangat terhenyak ketika pernah ketemu sebuah kasus di Depok, seorang pemula dengan modal keberanian dan amunisi pas-pasan, mengeluh aplikasi KPR yang diajukan oleh konsumennya ditolak oleh bank. Alasannya? Karena lahannya belum sertipikat dan IMB belum terbit. Sementara progres fisik bangunannya sudah 90%.

Ya iyalah ... sudah pasti bank menolak KPR untuk sebuah obyek yang tak ada sertipikat dan IMB nya. Ini hal yang simpel dan sederhana. Tapi buktinya bisa terjadi. Penyebabnya karena minimnya pengetahuan Pimpro mengenai masalah legal dan perijinan.

Keberhasilan mendapatkan lahan, syukur-syukur HOT DEAL pantas disyukuri. Tapi sebelum melangkah lebih jauh, anda masih punya cukup waktu untuk sekedar bertanya dan berkonsultasi kepada praktisi dan mentor yang mampu memberi anda pencerahan soal membuat ACTION PLAN secara sederhana, syukur-syukur anda punya waktu mengikuti Workshop selama 2 hari agar memiliki skill membuat ACTION PLAN secara detail, sampai dengan proyeksi cashflownya.

Oh ya, saya lupa memberitahu bahwa percobaan terhadap 10 anak-anak di paragraf pertama diatas yang dimaksud adalah anak-anak GAJAH. Bukan anak manusia. Kalau percobaan terhadap 10 anak manusia dilakukan, hasilnya adalah 9 anak manusia tenggelam, dan 1 anak manusia selamat. 1 anak yang selamat itu bernama; TARZAN.

Selengkapnya >>