Budget Pembuatan Kolam Renang

Pernah kejadian dalam sebuah rapat sosialisasi pelaksanaan proyek di Kampoeng Semawis Semarang kisaran 2,5 tahun yang lalu, ada warga yang menentang rencana pembangunan waterpark milik kami. Alasannya? Warga takut aktivitas kami 'menguras air kolam' yang rutin dilakukan setiap minggunya akan mengakibatkan saluran air di kampung mereka yang kami lewati meluap dan banjir.

Hehe .. Saya tersenyum saja mendengarnya. Mereka pikir kolam renang jaman sekarang ini mirip kolam renang tempoe doeloe yang setiap minggu dikuras dan dibuang airnya, supaya bersih setelah digantikan air yang baru.

Kolam renang jaman sekarang tak ada cerita membuang air dan menguras kolam. Yang ada justru setiap minggu menambah volume air kolam kisaran 10% karena air menguap akibat pemanasan matahari. Sedangkan air yang sudah ada dilakukan treatment sirculation, dan ditaburi zat aditif.

Kenapa ada pendapat warga seperti itu? Akibat KETIDAK TAHUAN.

Sekarang ayo membicarakan (mungkin) KETIDAK TAHUAN kita. Menyangkut kolam renang jangan jangan anda sebagai pengembang juga takut membuat kolam renang karena anda berpikir membangun kolam renang didalam komplek perumahan yang anda kembangkan memakan budget besar?

Sebenarnya tidak lho.
Membangun kolam renang ukuran mini hanya membutuhkan lahan seluas 15 m x 20 m = 300 m2 dengan budget sbb;

KOLAM RENANG
Kedalaman 120 cm
Ukuran 6 m x 15 m = 90 m2
Harga @ Rp 2,5 juta/m2
Total = 225.000.000

POOL DECK
Selebar 2 m disepanjang tepian kolam mengelilingi kolam.
Volume 100 m2 @ 100.000/m2
Total = 10.000.000

KAMAR GANTI / WC
Ukuran 2 m x 4 m = 8 m2
Harga @ 2 juta/m2
Total = 16.000.000

SHOWER BILAS (outdoor)
1 set = 2.400.000

POS JAGA (R. PENGELOLA)
Ukuran 2 m x 4 m = 8 m2
Harga @ 1,5 juta
Total = 12.000.000

PAGAR KELILING (Roaster
Volume 68 m1 x 300.000
= 20.400.000

LANSEKAP
Volume 92 m2 @ 100.000
= 9.200.000

PERLENGKAPAN LAIN LAIN
Asumsi = 5.000.000

TOTAL BUDGET = Rp 300.000.000

Tidak mahal bukan? Cuma 300 juta saja anda sudah bisa mendapatkan sebuah kolam renang mini di komplek perumahan anda.
Biaya maintenance (penjaga, listrik, obat2an) perbulan kisaran Rp 5 juta. Silahkan dianggarkan.

Lahan luasan berapa yang cukup ideal untuk membangun kolam renang? Cukup 1,5 ha saja sudah layak lho.

Selengkapnya >>

Budget Tak Boleh Dilanggar

Ternyata hari ini adalah hari Jumat tanggal 13 (tigabelas). Buat orang barat, ini hari wingit, hari sakral. Banyak pantangan. Banyak hal tak boleh dilakukan di hari yang dianggap banyak setan gentayangan ini.

Kalau di Jawa, setara dengan hari JUMAT KLIWON. Ini hari keramat. Banyak setan dan jin gentayangan. Tapi bukan termasuk jin properti di milist ini.

Friday 13 th dan Jumat Kliwon adalah refleksi penghormatan orang-orang yang percaya klenik terhadap dunia gaib. Banyak larangan, banyak pantangan.

Kalau menurut JIN PROPERTI, semua hari adalah hari baik. Asal memulai hari dengan menyebut nama Allah SWT, maka 'Everyday is blessing day'.

Pantangan alias hal sakral didalam bisnis properti (juga bisnis secara umum) menurut saya adalah; DILARANG MELANGGAR BUDGET. Maksudnya adalah semua budget yang sudah ditetapkan di awal proyek didalam ACTION PLAN.

L = P - B
Laba = Pendapatan - Biaya

Percuma anda jago menjual, jago mendatangkan pemasukan, tapi lemah mengontrol budget. Sia sia saja coy. Laba anda pasti tidak tinggi.

Contoh kasus;
Didalam Action Plan yang kita buat, tertulis rencana pembuatan pagar keliling setinggi 2,4 m dibudget 300.000/m1.

Saat mau realisasi, sudah terjadi eskalasi harga, dimana penawaran yang masuk sbb ;
- Pagar panel beton tinggi 2 m harga Rp 290.000/m1
- Pagar panel beton tinggi 2,4 m harga Rp 325.000/m1

Mana yang kita pilih? Menambah budget menjadi 325.000/m1 supaya pagar terpasang tetap 2,4 m?

Atau memilih pagar 2 m saja seharga 290.000/m1 supaya budget tidak dilanggar, meski sedikit 'mengorbankan' keamanan lingkungan karena pagarnya relatif rendah.

Saya memilih pagar 2 m saja. Pendekatan saya adalah DILARANG MELANGGAR BUDGET. Karena menabrak budget berarti mengurangi laba. Pertimbangan lain boleh dikompromikan. Apalagi soal idealisme, jangan dinomorsatukan.

Buat saya, BUDGET itu ibarat JUMAT KLIWON atau Friday 13 th. Pantang dilanggar coy !!!!! Jin nya bisa marah jika budget dilanggar.

Selengkapnya >>

Pragmatisme Budget Bisnis Properti

Anda tahu skema permainan yang digunakan oleh tim SPANYOL sang juara dunia? 4-2-3-1. Artinya ada formasi 4 bek sejajar, dilapis 2 gelandang bertahan. Total 6 pemain, malah 7 pemain jika ditambah penjaga gawang, memainkan peranan dengan jobdesk; PERTAHANAN.

Didepannya ada 3 gelandang menyerang, dimana posisi gelandang sentral memainkan fungsi playmaker (pembagi bola). Ketiga gelandang tersebut melayani 1 striker tunggal yang targetnya membobol gawang lawan. Coba kita hitung, hanya ada 4 pemain yang memainkan peranan dengan jobdesk; MENYERANG.

Bahkan klub INTER MILAN si juara Liga Champion Eropa memainkan skema 4-3-2-1 yang lebih defensif dan suka mengandalkan counter attack (serangan balik). Mereka bisa juara Eropa lho ...

Sobat properti, dalam ilmu manajemen saya sangat mengagung-agungkan teori L = P - B. Laba adalah pendapatan dikurangi biaya. Teori yang simpel, tapi tak semua manajer memahami dan menerapkannya dengan baik.
Buat apa mencetak 4 gol, tapi kebobolan 3 gol? Selisihnya cuma 1 gol. Buat apa membombardir gawang lawan dengan 6 gol tapi dibalas 5 gol? Selisihnya tetap 1 gol.

Pelatih timnas Spanyol dan juga pelatih klub Inter Milan adalah typikal pelatih yang PRAGMATIS. Doktrin yang ditanamkan ke kepala pemain adalah; "Jangan sampai gawang kita kebobolan. Jagalah dengan segala daya dan upaya." Tidak kebobolan berarti tidak kalah. Setidak-tidaknya seri (draw). Syukur-syukur jika bisa mencuri gol, maka kemenangan ada dalam genggaman.

Tak heran mereka sering menang dengan skor tipis 1-0. Kadang-kadang menang 2-0. Gawang mereka tetap perawan kan?

Kenapa dalam mengelola proyek kita tak meniru cara PRAGMATIS tersebut? Sebagian besar konsentrasi organisasi difokuskan kepada cara agar semua pelaksanaan proyek TIDAK ADA YANG MELANGGAR BUDGET. Setiap personil ditanamkan doktrin tersebut, terlebih personil divisi teknik yang suka kedodoran mengamankan budget pematangan lahan (infrastruktur, utilitas, fasos/fasum).

Jika budget sesuai Action Plan bisa diamankan, setidaknya kita tak perlu was-was proyek akan tekor. Karena semua sesuai kalkulasi dan estimasi awal. Dalam teori L = P - B diatas, berarti variabel B tidak membesar.

Selanjutnya kita tinggal memberi support atas kinerja personil di organisasi kita yang dapat jobdesk P (penerimaan), yaitu Sales dan Staf Piutang (KPR), agar dapat membukukan Omset penjualan sebesar-besarnya. Bukan sekedar closing, tapi piutangnya bisa ditagih sampai lunas 100%.

Jika target omset penjualan tercapai, maka setiap kelebihan di variabel P (penerimaan) adalah TAMBAHAN LABA alias ekstra laba. Kenapa? Karena kita tahu bahwa variabel B (biaya) sudah diamankan.

Kesimpulannya? Pastikan bahwa dalam organisasi proyek anda, jumlah personil yang fokus pada B (BIAYA) lebih banyak jumlahnya ketimbang yang fokus pada P (PENERIMAAN). Tapi ingat pengertian BIAYA disini adalah mengamankan biaya alias menjaga budget, bukan menghambur-hamburkan biaya.

Dengan demikian, apakah salah jika ada manajer yang lebih berorientasi pada P (Penerimaan) ketimbang B (Biaya) ?? Tak salah juga. Semua manajer punya cara dan gaya. Tak perlu berdebat dan berpolemik soal gaya dan cara, yang penting adalah hasil akhirnya menang. Hasil akhirnya LABA.

Hanya saja, sebagai mantan Manager PSIS Semarang, saya beritahu anda bahwa; Harga penyerang jauh lebih mahal ketimbang bek. Kadang bisa 3x lipat. Christiano Ronaldo, pemain termahal dunia yang dibeli klub Real Madrid seharga 1,3 triliun adalah seorang PENYERANG.

Selengkapnya >>

Efisiensi Budget Bisnis Properti

Tahukah anda, meski dihujat banyak pecinta dan penikmat bola, tapi pada tahun 1982 kesebelasan Italia menjadi juara dunia, dengan mengedepankan teknik pertahanan gerendel yang disebut cattenacio. Artinya menumpuk banyak pemain belakang di kotak penalti. 

Prinsipnya; bola boleh lewat, tapi pemain tak boleh lewat. Aktor yang dimainkan Italia dalam pola ini, yaitu; Claudio Gentile, Gaetano Sciera, Guiseppe Bergomi, dan Bruno Conti, adalah jagal jagal tak kenal kompromi yang menerima hukuman kartu itu seperti minum obat, yaitu sehari 3x. Dalam satu pertandingan, bisa 3 kartu kuning bahkan merah keluar dari saku wasit.

Hasilnya? Italia berhasil memenangkan pertandingan dengan skor 3-1dan menjadi juara dunia tahun 1982. Jerman Barat yang dikenal sangat ofensif dibuat frustasi dan menyerah di babak final.

Sobat properti, kembali saya mengupas teori L = P - B yang saya agung agungkan. Laba sama dengan Penerimaan dikurangi Biaya.
Jika dalam artikel berjudul TETAP PERAWAN saya mengatakan, yang penting budget jangan sampai jebol. Dan kalau mau tambahan laba, genjotlah omset penjualan sebesar-besarnya. Jadi margin dari over omset itulah yang dikejar.

Nah, kali ini saya ingin menyampaikan bahwa ternyata seorang Project Manager yang ahli biaya itu seperti seorang pelatih yang ahli menerapkan taktik bertahan. Seorang Pimpro dalam mentoring saya masuk kategori ini. Budget bangunan di ACTION PLAN = Rp 1,4 juta/m2, dalam realisasi dia bisa mendapatkan kontraktor dengan harga borongan Rp 1,26 juta/m2 tanpa mengorbankan kualitas.

Ahli biaya BUKAN SEKEDAR PANDAI MENAWAR HARGA lho. Tapi benar-benar punya skill dan knowledge dalam mengotak atik spec. Terkadang mengubah spec tapi tanpa mengorbankan kualitas.

Contoh;

Budget pembuatan jalan paving Rp 120.000/m2 dengan konstruksi ;
Sub base dari limestone tebal 30 cm
Base dari abu batu tebal 10 cm
Paving K-300 tebal 8 cm.
Dengan skill dan knowledge dari Pimpro, dia hanya kena Rp 95.000/m2 dengan konstruksi ;
Sub base dari sirtu tebal 25 cm
Base dari pasir tebal 5 cm
Paving K-300 tebal 6 cm

Hemat 25.000/m2 dikalikan volume 3.000 m2 bukanlah jumlah yang sedikit. Hemat Rp 75 juta.

Saat saya tanyakan argumennya secara teknis, si Pimpro menjawab; Disini daya dukung tanahnya bagus bos. Zigma tanah mendekati 3. Hanya dengan sirtu 25 cm saja asal ditebar merata, dan dipadatkan dengan wales 20 ton secara benar, dijamin kekuatan paving bakal maksimal. Limestone disini juga susah cari makanya mahal, lebih baik diganti sirtu saja. Abu batu saya ganti pasir karena secara fungsi teknis tidak signifikan.

Itu soal ketatnya si Pimpro mengalokasikan budget di infrastruktur alias pematangan lahan.

Nah, Pimpro yang saya maksudkan tersebut bahkan pernah saya lihat ngotot menolak pengajuan pembelian AC untuk ruang teknik. Alasannya, banyak AC identik listrik boros. Di proyek ini yang perlu dibikin nyaman cukup ruang marketing (front office) saja, karena disitulah konsumen hadir. Ruang lain silahkan buka jendela, atau silahkan kipas kipas. Busyet, sadis amat .... Tapi saya no comment karena menghargai prinsip dia yang ketat mengalokasikan biaya.

Di akhir proyek seluas 2 ha tersebut, laba yang berhasil dibukukan oleh Pimpro yang ahli biaya itu, yang ditarget hanya 3,6 Milyar ternyata bengkak menjadi 4 Milyar persis.

Usut punya usut, bukan kerena durasi proyek yang selesai lebih cepat. Juga bukan karena pencapaian Omset Penjualan yang lebih besar dari target awal. Tapi karena si Pimpro berhasil melakukan EFISIENSI alias penghematan budget di pos Pematangan Lahan dan juga pos Overhead Cost.

Terbukti kan, pelatih yang ahli menerapkan skema BERTAHAN juga mampu memenangkan pertandingan?

Selengkapnya >>