Seorang
teman yang sudah level Investor cerita ke saya bahwa dia baru saja
salah investasi, karena membeli lahan seluas 1.900 m2 seharga 2,2 Milyar
tapi tak bisa dijadikan apa apa. Lokasinya di kota Ungaran, tepat
ditepi jalan yang akan jadi akses tol Semarang - Solo.
Lebar depan cuma 18 m2 lalu ngantong kedalam dengan bentuk tak beraturan. Ketika dibuat jadi siteplan perumahan, hanya ketemu efektivitas lahan 50% karena bentuknya yang asimetris. Harga perolehan yang sudah 1,15 juta/m2 ketika efektif cuma 50% berarti harga efektif tapi mentah sudah 2,3 juta/m2. Belum ditambah biaya infra, utilitas dan OHC. Apalagi dibebani laba. Bisa bisa harga jual lahan jatuh Rp 3juta/m2. Impossible untuk kelas Kota Ungaran.
Sementara mau dibuat komersil berupa ruko ya percuma karena lebarnya cuma 18 m saja. Dapat 3 ruko saja paling banter. Dan sisa lahan belakang sia sia.
Saya tanya kenapa membeli lahan tersebut? Alasannya dia mendengar info bahwa jalan tersebut di tahun 2010 ini juga akan dilebarkan kisaran 15 m, dengan harga 'ganti untung' sebesar Rp 5 juta/m2. Jika lahannya seluas 270 m2 kena ganti untung Rp 5 juta/m2, ada uang masuk Rp 1,35 M.
Berarti dia mendapat lahan seluas (1.900 - 270) alias 1.630 m2 seharga (2,2 M - 1,35 M) alias Rp 850juta atau Rp 520.000/m2. Itu harga yang bagus untuk jalan raya yang dilewati akses keluar masuk pintu tol.
Lalu kenapa kok bilang rugi?
Ternyata berdasarkan kemampuan PT Jasa Marga melobi dinas dinas terkait, di ruas jalan tersebut tak jadi dilebarkan melainkan hanya akan dilakukan TRAFFIC MANAGEMENT, dimana jalan tersebut akan diatur hanya menjadi 1 arah saja, dan keluarnya diarahkan ke jalur lain.
Oh astaga, sudah gak jadi dapat 'ganti untung' sekarang malah dapat musibah jalur yang semula 2 arah akan dijadikan 1 arah yang tentunya akan mengurangi valuenya. Pantas teman saya itu mengeluh rugi dan salah investasi.
Pelajaran apa yang bisa kita petik dari kasus tersebut?? Jangan mengambil keputusan investasi hanya berdasarkan sebuah RENCANA yang didengar. Karena rencana bisa diubah, bisa juga ditunda pelaksanaanya. Dan itu diluar kontrol kita. Ambilah keputusan hanya berdasar FAKTA yang ada dan sudah terjadi.
Sambil bergurau saya katakan; Lha saya saja sudah dengar info ada tol Semarang - Solo sejak saya masih SMA. Sekarang sampai saya punya anak sudah kelas 2 SMP, jalan tol itu belum diresmikan. Coba kalau sejak th 1988 beli lahan untuk dijadikan rest area, bisa bisa 22 tahun cuma dapat hasil panen singkong saja, hehe ....
Lebar depan cuma 18 m2 lalu ngantong kedalam dengan bentuk tak beraturan. Ketika dibuat jadi siteplan perumahan, hanya ketemu efektivitas lahan 50% karena bentuknya yang asimetris. Harga perolehan yang sudah 1,15 juta/m2 ketika efektif cuma 50% berarti harga efektif tapi mentah sudah 2,3 juta/m2. Belum ditambah biaya infra, utilitas dan OHC. Apalagi dibebani laba. Bisa bisa harga jual lahan jatuh Rp 3juta/m2. Impossible untuk kelas Kota Ungaran.
Sementara mau dibuat komersil berupa ruko ya percuma karena lebarnya cuma 18 m saja. Dapat 3 ruko saja paling banter. Dan sisa lahan belakang sia sia.
Saya tanya kenapa membeli lahan tersebut? Alasannya dia mendengar info bahwa jalan tersebut di tahun 2010 ini juga akan dilebarkan kisaran 15 m, dengan harga 'ganti untung' sebesar Rp 5 juta/m2. Jika lahannya seluas 270 m2 kena ganti untung Rp 5 juta/m2, ada uang masuk Rp 1,35 M.
Berarti dia mendapat lahan seluas (1.900 - 270) alias 1.630 m2 seharga (2,2 M - 1,35 M) alias Rp 850juta atau Rp 520.000/m2. Itu harga yang bagus untuk jalan raya yang dilewati akses keluar masuk pintu tol.
Lalu kenapa kok bilang rugi?
Ternyata berdasarkan kemampuan PT Jasa Marga melobi dinas dinas terkait, di ruas jalan tersebut tak jadi dilebarkan melainkan hanya akan dilakukan TRAFFIC MANAGEMENT, dimana jalan tersebut akan diatur hanya menjadi 1 arah saja, dan keluarnya diarahkan ke jalur lain.
Oh astaga, sudah gak jadi dapat 'ganti untung' sekarang malah dapat musibah jalur yang semula 2 arah akan dijadikan 1 arah yang tentunya akan mengurangi valuenya. Pantas teman saya itu mengeluh rugi dan salah investasi.
Pelajaran apa yang bisa kita petik dari kasus tersebut?? Jangan mengambil keputusan investasi hanya berdasarkan sebuah RENCANA yang didengar. Karena rencana bisa diubah, bisa juga ditunda pelaksanaanya. Dan itu diluar kontrol kita. Ambilah keputusan hanya berdasar FAKTA yang ada dan sudah terjadi.
Sambil bergurau saya katakan; Lha saya saja sudah dengar info ada tol Semarang - Solo sejak saya masih SMA. Sekarang sampai saya punya anak sudah kelas 2 SMP, jalan tol itu belum diresmikan. Coba kalau sejak th 1988 beli lahan untuk dijadikan rest area, bisa bisa 22 tahun cuma dapat hasil panen singkong saja, hehe ....
